Pouca gente sabe, mas o Estado de São Paulo viola a lei na forma como cobra o imposto incidente sobre herança e doação, o chamado ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação), dando ao contribuinte a oportunidade de buscar na Justiça a garantia de seus direitos, e assim pagar menos.

Com efeito, cada Estado tem competência para dispor, por meio de lei estadual, sobre o ITCMD relativo a bens imóveis localizados em seu território, deliberando a respeito da “forma e prazo” de arrecadação do imposto; da “alíquota” (percentual) a ser aplicada a ele; da “base de cálculo” (valor) sobre a qual será calculada referida alíquota, etc.

No Estado de São Paulo – que serve de parâmetro para este artigo -, a lei prescreve que o ITCMD será calculado aplicando-se alíquota de 4% sobre a base de cálculo, compreendida como sendo o “valor de mercado” do imóvel urbano ou rural em questão ou direito a ele relativo, desde que não inferior ao “valor venal” levado a efeito para o lançamento do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) ou ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), respectivamente.

Para recolhimento do ITCMD, o contribuinte deve prestar declaração e gerar a guia correspondente junto ao site da Secretaria da Fazenda, onde se divulga que a base de cálculo do imposto, para imóveis localizados no Estado de São Paulo, é a mesma utilizada para o lançamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), nomeada de “valor venal de referência”.

Acontece que referido valor venal de referência foi criado e regulamentado por decretos municipais que são ilegais na sua essência, pois acabam majorando substancialmente o imposto com aplicação de base de cálculo diversa da prevista na lei estadual, que, em termos práticos, não pode ser alterada por legislação hierarquicamente inferior, como é o caso dos decretos.

Embora a discussão sobre a ilegalidade na utilização do valor venal de referência para o lançamento do ITCMD esteja longe de ser simples, importa-nos, para a finalidade deste escrito, saber que na grande maioria das vezes a ilegal e descabida alteração da base de cálculo do imposto acaba por impor substancial e indevido excesso aos contribuintes.

A título de ilustração, pensemos em um imóvel cujo valor para lançamento do IPTU seja de R$ 400.000,⁰⁰ (valor venal); o valor para lançamento do ITBI de R$ 800.000,⁰⁰ (valor venal de referência); e que ele esteja sendo doado pelo valor de R$ 300.000,⁰⁰ (valor de mercado). Neste caso, tendo em vista o valor de mercado ser inferior ao valor venal e ao valor venal de referência, o valor venal de referência é que será adotado pelo Estado para apurar o valor do ITCMD. Assim, em vez de pagar R$ 16.000,⁰⁰ de imposto (= 4% x R$ 400.000,⁰⁰), conforme determina a lei, será forçado a pagar R$ 32.000,⁰⁰ (= 4% x R$ 800.000,⁰⁰), conforme previsto em decreto!

Embora os valores acima sejam meramente ilustrativos, é bastante comum o valor venal de referência ser muito superior ao valor venal, podendo chegar ao dobro deste.

Em síntese, a Fazenda do Estado de São Paulo tem coagido os contribuintes ao recolhimento do imposto com excesso. A boa notícia é que o Tribunal de Justiça tem sido unânime em decidir pela ilegalidade da alteração e majoração da base de cálculo do ITCMD, este que – ATENÇÃO –, no caso de transmissão por herança, deve ser recolhido dentro de prazos específicos, seja para obtenção de desconto de 5%, seja para não sujeitar o contribuinte a multa e juros.

Portanto, aquele que quiser recolher o ITCMD com base no valor venal e não no valor venal de referência, tal como determinado, sem consistência legal, pela Secretaria da Fazenda, deve demandar pela autorização de um juiz. O contribuinte que já tenha pagado o imposto em excesso, ainda poderá demandar, desde que no prazo de 5 anos, contados do pagamento, pela restituição do valor pago a maior.

Chegamos ao fim de mais um artigo, cabendo, aqui, uma recomendação a outro em que trazemos informação de que na Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo tramita projeto de lei destinado a elevar a alíquota do ITCMD de 4% para até 8% (https://aprovacao.website/frk/muito-em-breve-passar-bens-a-seus-herdeiros-pode-custar-o-dobro-no-estado-de-sao-paulo/). E fiquem atentos pois, em breve, postaremos artigo tratando do indevido excesso na cobrança do ITBI (imposto incidente na compra e venda de bens imóveis)!

Tema de grande repercussão e interesse, a adoção de criança nascida de casal conhecido de quem quer adotar vem sendo discutida entre advogados especializados em Direito das Famílias.

Diferentemente do modo tradicional, em que os que querem adotar ingressam numa lista vinculada ao Poder Judiciário, esta nova forma prevê a possibilidade de os pais biológicos, por sua iniciativa, entregarem a criança diretamente a pessoas de conhecimento deles.

Nosso entendimento é no sentido de que seja permitida essa nova forma de adoção, desde que, evidentemente, atendidos os princípios legais e normas relacionados ao tema. Não se pode deixar de considerar o fato de que há entendimento contrário.

Dentre outros argumentos contrários, sustenta-se, com propriedade, o risco de gerar a monetização da adoção.

Por outro lado, retirar os obstáculos à adoção permite que mais crianças sejam adotadas e, com isso, passem a fazer parte de uma família, livrando-se da solitária realidade de viver sem essa experiência.

Neste artigo, importante destacar os princípios da dignidade da pessoa humana e da proteção integral e do melhor interesse do menor.

As várias formas de constituição das famílias deve ser respeitada e sem que permaneça à margem do sistema legal e social.

Finalmente, ressalte-se a importante missão dos advogados de família, no sentido de viabilizar e concretizar relações familiares que não fazem parte do sistema legal vigente. Se você tem alguma dúvida, não deixe de procurar um.

Você sabe o que é instrumento particular de venda e compra de imóvel e o que ele deve conter? Basicamente, o contrato de venda e compra de imóvel é aquele em que um dos contratantes se obriga a transferir ao outro a propriedade de um imóvel, mediante o pagamento do preço. Embora cada negócio tenha suas peculiaridades, alguns elementos não podem faltar.

Todo contrato, por exemplo, deve trazer a qualificação completa das partes. Se pessoa física, nome completo, estado civil, profissão, RG, CPF, e-mail, telefone de contato e endereço; se pessoa jurídica, denominação social, CNPJ, nome e qualificação da pessoa que a representa (nos termos do contrato social), e-mail, telefone de contato e endereço.

Em seguida, é importante lançar no contrato a descrição completa do imóvel, em conformidade com o constante na respectiva matrícula. Vale lembrar que a matrícula, mantida pelo cartório de registro, equivale a uma “cédula de identidade” do bem, nela constando todo o seu histórico (sequência de proprietários, eventuais penhoras, hipotecas, etc.).

Outros elementos fundamentais são o preço de venda e a forma de pagamento, especificando-se se houver sinal. Se o pagamento do preço for parcelado, devem-se mencionar o valor das parcelas, as datas de vencimento, o índice de reajuste e as penalidades para o caso de atraso (incidência de juros, correção monetária, índice a aplicar, etc.).

A esta altura, já podemos falar sobre a necessidade de fixação, pelo vendedor, da data e das condições a serem cumpridas pelo comprador para receber a posse do imóvel, passando este a arcar com as despesas, como IPTU, taxa de condomínio, etc.; e estabelecer multa para quem descumprir o contrato e previsão de rescisão no caso de falta de pagamento.

E não vamos esquecer da estipulação sobre quem arcará com as despesas do ato de escrituração e registro, custos estes, aliás, normalmente cabíveis ao comprador. Sim, porque o contrato particular é apenas uma “etapa prévia” do negócio, na medida em que a transmissão efetiva da propriedade exige, para imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente no país, a elaboração de escritura pública!

Observa-se, ademais, que o contrato de venda e compra deve relacionar os documentos a serem apresentados pelo vendedor como, por exemplo, cópia dos documentos pessoais, certidão atualizada de casamento e/ou nascimento, comprovante de residência (conta de luz, água), certidão atualizada da matrícula do imóvel, certidões dos distribuidores da justiça federal, estadual, do trabalho, etc..

O contrato deve estabelecer, também, se será permitida ou não a cessão dos direitos e obrigações contraídos pelo comprador e em que condições. Recomenda-se, ainda, a inserção de cláusula tratando da responsabilidade do vendedor caso o comprador venha a perder a propriedade, a posse ou o uso do imóvel adquirido em razão de uma decisão judicial que reconheça direito de terceiro sobre ela (evicção).

A venda e compra de imóvel é operação de risco e, por isso, dada sua complexidade, convém seja realizada com a assessoria de advogado especializado na área. É que, dentre as várias análises, uma delas diz respeito aos documentos vinculados ao negócio, cuja interpretação exige um olhar treinado e experiente. Afinal, um erro de avaliação pode trazer dissabores e até mesmo prejuízo, não só para o comprador, mas também para o vendedor.

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