É espantoso como o conceito de “família” transformou-se profundamente nos últimos tempos. Em passado não muito distante, o casamento era o único meio de constituir uma família. E se acreditava que casava bem a moça que se unia a homem abonado ou com boa profissão (médico, engenheiro ou advogado, por exemplo).

Também houve o tempo em que as pessoas divorciadas eram segregadas. Chegavam mesmo a ser tratadas como se tivessem cometido algum crime. Felizmente, tudo isso mudou radicalmente.

Como alternativa ao casamento tradicional, a prática social engendrou a chamada “união estável”. Mas as mudanças não poupam nem mesmo aos arranjos já tidos como “novos”. Inicialmente definido como “união pública e duradoura entre homem e mulher, com a intenção de constituir família”, esse conceito evoluiu para abranger casais formados por pessoas de mesmo sexo. Importante dizer que grande parte desse avanço se deve mais aos tribunais – por conta da interpretação que dão à lei –, do que propriamente ao poder legislativo.

Assim, a aparente subjetividade que permeia o sistema jurídico quando se trata de união estável acaba provocando uma corrida ao Judiciário: se a existência ou não de união estável depende da análise subjetiva de fatos, por que não deixar a última palavra ao juiz? Afinal, em sendo ela reconhecida, poderá um dos conviventes ser aquinhoado com parte do patrimônio adquirido “durante o período de convivência”…

As partes envolvidas na união podem elas próprias tomar a iniciativa de declarar sua existência. Para isso, basta fazer um contrato de união estável. Mas, diferentemente do casamento – que decorre de ato formal –, o reconhecimento de uma união estável decorre de um conjunto de circunstâncias fáticas. Ou seja: a realização do referido contrato não é imprescindível para o seu reconhecimento; é a prática existente entre o casal que autorizará, ou não, o reconhecimento de sua (in)existência.

Não se pode negar, portanto, certo grau de insegurança entre aqueles que, envolvidos numa relação afetiva duradoura, tenham a intenção de não ver nela o reconhecimento de uma “união estável”, com todos os efeitos jurídicos dela decorrentes. Ora, se a lei permite que as partes, por contrato, declarem e regulem entre si tal união, por que não lhes permitir outro tipo de declaração sobre a qualidade jurídica do relacionamento afetivo?

Desse modo, uma prática recente vem se tornando mais frequente entre nós: o “contrato de namoro”. Por meio dele, os namorados declaram, dentre outras coisas, a inexistência de união estável, seja qual for o nível e a intensidade de que se revista sua relação.

Mas é preciso atenção: a feitura desse tipo de documento não deve servir para burlar a legislação! Se, de fato, houver no caso uma “união estável”, a validade de um “contrato de namoro” poderá ser questionada.

Caso você tenha algum tipo de preocupação sobre esse assunto, o melhor a fazer será consultar advogado de sua confiança e especializado na matéria. Para navegar por mares desconhecidos ou revoltos, todo capitão precisa de um bom timoneiro.

A maioria das pessoas desconhece que a venda de um imóvel pode resultar na obrigação de pagar imposto de renda. Além disso, é importante saber que, quando essa obrigação surge, ela não é do tipo que aguarda a época da declaração anual para ser processada! Se você não sabia disso, vale a pena ler este artigo até o final.

Quando ocorre “ganho de capital” na venda de um imóvel, o imposto incidente é de 15% sobre o referido ganho, e deve ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao da venda do bem, sob pena de incidência de multa e juros.

Evidentemente, como o próprio nome já diz, esse imposto apenas incide quando há “ganho”, ou seja, quando o vendedor aufere “lucro” com a venda do bem. De forma simplista, podemos dizer que esse lucro ocorre quando o valor de venda é maior do que aquele pago, pelo vendedor, no momento em que adquiriu o imóvel. Feita essa operação, o imposto, em tese, incidiria sobre a diferença.

Mas, na prática, a coisa não é tão simples. Muitas variáveis devem ser consideradas: (a) Ano em que o imóvel foi adquirido; (b) Valor de venda; (c) Se, nos últimos cinco anos, o vendedor realizou outras vendas, e assim por diante. Isso serve para saber se o caso se enquadra nas hipóteses de isenção tributária. Sim, porque, dada a regra geral, de incidência do imposto sobre o “lucro”, existem as exceções…

Nessas circunstâncias, pode ser muito útil saber que, mesmo sendo hipótese de incidência do imposto, caso o vendedor utilize o dinheiro da venda para comprar outro imóvel, fazendo isso no prazo de 180 dias e sendo residencial o novo bem, estará ele isento do imposto.

A legislação não permite corrigir monetariamente o valor da compra, mas é possível incorporar ao imóvel os gastos eventualmente realizados com reforma, desde que comprovados por meio de documentos idôneos. Isso até é possível em se tratando de imóvel situado em condomínio, hipótese em que maiores cuidados são necessários, por conta da burocracia relacionada à formalidade da comprovação dos gastos e cálculo da quota atribuível à unidade condominial.

Apesar de o programa de apuração de ganho de capital disponibilizado pela Receita Federal ser muito útil, a correta compreensão de algumas nuances pode recomendar auxíliode um advogado especializado no assunto. Quando tratar de assuntos imobiliários, certifique-se disso junto a quem o estiver assessorando.

Antes mesmo de realizar o negócio, o ideal é fazer algum planejamento. Isso pode lhe trazer razoável economia, ou evitar grandes dissabores.

Aqueles que adquiriam a casa própria mediante financiamento bancário, no mesmo ato de compra já deixavam o imóvel em garantia do empréstimo. Quem nunca ouviu falar em “hipoteca”? Na falta de pagamento da dívida, restava ao banco acionar a justiça para “executar a hipoteca”, mas isso implicava grandes gastos com taxas judiciais. Sem contar a morosidade do processo que, não raro, se arrastava por anos… Tudo isso produzia reflexos óbvios sobre a economia.

As coisas funcionavam assim, até que, em 1997, surgiu a Lei 9.514, criando a alienação fiduciária em garantia dos financiamentos de imóveis. Diferentemente da tradicional hipoteca, com a alienação fiduciária, na hipótese de não pagamento do empréstimo, o banco não precisaria mais recorrer ao judiciário para tomar o imóvel do devedor. Pode-se dizer, então, que isso representou um novo paradigma.

Em 2004, a Lei 9.514/97 foi alterada e teve seu alcance ampliado. Passou a permitir que essa modalidade de garantia também pudesse ser empregada nos contratos entre particulares. Ou seja, não seria mais exclusividade de bancos e financeiras, como previsto originariamente.

Na alienação fiduciária, o credor fica com a chamada posse indireta do imóvel, enquanto a posse direta é exercida pelo devedor. Na falta de pagamento do financiamento, basta que o credor intime o devedor a pagar, dando-lhe o prazo legal de 15 dias. Caso a dívida não seja paga neste prazo, o imóvel passa automaticamente a ser do credor. O detalhe é que a lei não permite que o credor permaneça com o bem: embora se torne proprietário, é obrigado a vendê-lo em procedimento público (leilão).

Nesses tempos de pandemia aquele que perdeu o emprego ou teve redução de seus rendimentos, afetando a capacidade de pagar as prestações do financiamento, deve permanecer atento. Parece-nos que os credores destes empréstimos, diante da imprevisão de uma conjuntura que a todos sujeita, irão procurar meios para não sacrificar mais o devedor neste momento singular da vida nacional, se antes a questão não for regulamentada por lei, como aconteceu em outras situações resultantes da pandemia! Aquele que tem prestação de financiamento imobiliário em aberto deve tomar a iniciativa de procurar viabilizar alguma forma de resolução da questão junto o seu credor, evitando que ela se transforme em uma bola de neve que arrasta tudo que encontra enquanto desliza montanha abaixo.

E se o credor, não se dispuser a fazer qualquer negociação? Não desanime, persevere e continue procurando a negociação. Desistir de um sonho cuja realização lhe impôs anos de sacrifícios não nos parece ser uma opção! Caso enfrente dificuldades, buscar o auxílio de um bom advogado pode ser produtivo. Afinal, a contratação desse tipo de profissional não deve se dar apenas quando se decide ingressar com alguma ação judicial, mas também para evitá-la.

As medidas tomadas para atenuar a crise gerada pela pandemia têm suscitado dúvidas a respeito do despejo do inquilino. Há situações em que o contrato corre com normalidade, sem qualquer problema, até que, terminada a vigência, o inquilino se recusa a sair do imóvel!

Se em situações normais a resistência do inquilino em devolver o imóvel seria hipótese de despejo, em contexto de pandemia esta ação judicial deve ser evitada, incidindo o princípio da “proteção integral da pessoa”. Em regra, é caso de estender a vigência do contrato até o fim do isolamento social.

Afinal, ninguém deve ser obrigado a se expor ao risco de contaminação, principalmente quando houver alternativas. É preciso levar em conta que a imposição de uma mudança ao inquilino acabará envolvendo corretores de imóvel, transportador e outros prestadores de serviço, justamente forçando o que deve ser evitado: o contato entre as pessoas.

A lei prevê que, ultrapassado o período de vigência do contrato, caso o inquilino permaneça no imóvel ocorre uma “prorrogação automática” daquilo que foi previamente combinado, sem prejuízo, claro, de as partes, por meio de aditivo, fazerem os ajustes que atenderem aos seus interesses.

Vale dizer que não estamos tratando, aqui, dos inquilinos que deixaram de pagar o aluguel. Mas, mesmo entre estes, é preciso distinguirmos os devedores que não pagavam antes das circunstâncias do momento daqueles que passaram a dever exatamente por força de tais circunstâncias. Notamos um tratamento diferenciado do judiciário para cada grupo. Perante os primeiros, as ações de despejo vêm se processando normalmente; já para os segundos tem havido intervenções no sentido de reequilibrar o valor do aluguel à nova capacidade financeira do inquilino.

A rigor, se houver desentendimento entre os dois polos da relação (dono do imóvel e inquilino), o melhor caminho para dirimi-lo é aquele no qual haja prudência e assistência jurídica de um advogado capacitado, que propicie um cenário de diálogo, sempre com vistas à segurança jurídica.