{"id":3730,"date":"2022-11-17T09:20:01","date_gmt":"2022-11-17T12:20:01","guid":{"rendered":"https:\/\/aprovacao.website\/frk\/?p=3730"},"modified":"2022-11-17T09:20:01","modified_gmt":"2022-11-17T12:20:01","slug":"cessao-de-direito-de-aquisicao-de-imovel-paga-itbi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprovacao.website\/frk\/cessao-de-direito-de-aquisicao-de-imovel-paga-itbi\/","title":{"rendered":"Cess\u00e3o de direito de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel paga ITBI?"},"content":{"rendered":"

Quando se paga o Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis(ITBI)?<\/em><\/p>\n

Quem compra im\u00f3vel est\u00e1 acostumado a pagar imposto no momento da lavratura da escritura p\u00fablica junto ao Tabeli\u00e3o de Notas. N\u00e3o \u00e9 mesmo?<\/p>\n

Por\u00e9m, o correto \u00e9 pagar o imposto no momento da transfer\u00eancia da propriedade para o nome do comprador, que se d\u00e1 no ato da averba\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica na matr\u00edcula do im\u00f3vel perante o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis!<\/p>\n

E \u00e9 por isso que voc\u00ea j\u00e1 deve ter ouvido falar por a\u00ed que quem n\u00e3o registra n\u00e3o \u00e9 dono!<\/p>\n

Para efeito, conv\u00e9m trazer algumas considera\u00e7\u00f5es sobre a base legal para cobran\u00e7a do ITBI<\/a>, o qual \u00e9 previsto no artigo 156, II, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, que segue transcrito (grifamos):<\/p>\n

CF, Art. 156. Compete aos Munic\u00edpios instituir impostos sobre: II \u2013 transmiss\u00e3o intervivos, a qualquer t\u00edtulo, por ato oneroso, de bens im\u00f3veis, por natureza ou acess\u00e3o f\u00edsica, e de direitos reais sobre im\u00f3veis, exceto os de garantia, bem como cess\u00e3o de direitos a sua aquisi\u00e7\u00e3o;<\/p>\n

Quem \u00e9 o credor e devedor do ITBI? E qual \u00e9 a al\u00edquota do imposto?<\/h2>\n

A compet\u00eancia para a cobran\u00e7a do ITBI \u00e9 dos Mun\u00edcipios, entes p\u00fablicos dotados de compet\u00eancia constitucional exclusiva para legislar sobre essa mat\u00e9ria, e \u00e9 o comprador quem deve pagar o imposto.<\/p>\n

A al\u00edquota do ITBI varia entre 2% (dois por cento) e 3% (tr\u00eas por cento), a depender do Munic\u00edpio.<\/p>\n

Em S\u00e3o Paulo, por exemplo, a al\u00edquota do ITBI \u00e9 de 3% (tr\u00eas por cento), mas existe discuss\u00e3o sobre qual valor deve ser considerado para aplica\u00e7\u00e3o da al\u00edquota e se encontrar o valor do imposto (base de c\u00e1lculo: valor venal ou valor venal de refer\u00eancia?).<\/p>\n

Quais opera\u00e7\u00f5es est\u00e3o sujeitas a gerar o ITBI?<\/h2>\n

Todos os atos de aquisi\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel, com exce\u00e7\u00e3o da garantia imobili\u00e1ria e doa\u00e7\u00e3o, est\u00e3o sujeitos a incid\u00eancia do imposto, pois o ITBI se verifica quando houver a transmiss\u00e3o \u201centre vivos\u201d, por ato oneroso, de direitos reais sobre im\u00f3veis.<\/p>\n

Fato gerador do imposto\/hip\u00f3tese de incid\u00eancia:<\/h2>\n

A situa\u00e7\u00e3o que enseja a obriga\u00e7\u00e3o de algu\u00e9m pagar tributo, e o direito de o ente p\u00fablico o exigir, \u00e9 tida como fato gerador ou hip\u00f3tese de incid\u00eancia.<\/p>\n

Por outras palavras, \u00e9 uma situa\u00e7\u00e3o que, verificada, segundo o que estiver previamente contemplado na Lei, gera a obriga\u00e7\u00e3o de algu\u00e9m, designado como sujeito passivo da obriga\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, pagar tributo (imposto, taxa etc.).<\/p>\n

Qual seria a praxe para cobran\u00e7a do ITBI na cess\u00e3o de direitos oriundos de contrato particular de \u201cgaveta\u201d?<\/h2>\n

\u00c9 comum o propriet\u00e1rio vender o im\u00f3vel por contrato particular a algu\u00e9m e esse algu\u00e9m, sem registrar o im\u00f3vel em seu nome, vai e realiza a cess\u00e3o dos direitos que adquiriu a um terceiro!<\/p>\n

A t\u00edtulo de exemplo, pensemos no Roberto, que vende o im\u00f3vel registrado em seu nome para Jos\u00e9, por meio de promessa particular de venda; e Jos\u00e9, por sua vez, sem lavrar escritura ou registrar o im\u00f3vel para seu nome, transfere os direitos que adquiriu de Roberto para Jo\u00e3o, terceiro que vai at\u00e9 o tabeli\u00e3o solicitar que se lavre a escritura p\u00fablica de compra do im\u00f3vel, \u00fanica apta para, definitivamente, depois do registro, lhe transmitir a propriedade…<\/p>\n

Neste contexto, o Tabeli\u00e3o, chamado a lavrar a escritura, tem por praxe exigir o recolhimento do ITBI tanto no caso de venda do propriet\u00e1rio ao comprador como na escritura\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel com cess\u00e3o de direitos.<\/p>\n

Assim, na \u00faltima hip\u00f3tese, o ITBI \u00e9 exigido dobrado (na primeira opera\u00e7\u00e3o, em que o propriet\u00e1rio vendeu a algu\u00e9m, e na cess\u00e3o dos direitos, repassados por este algu\u00e9m a um terceiro) antes da lavratura da escritura de venda, at\u00e9 porque os Tabelionatos t\u00eam o dever de zelar pelo recolhimento do tributo, sob pena de por ele virem a responder.<\/p>\n

Tudo transcorria segundo a praxe acima, at\u00e9 que, em fevereiro de 2021, o Supremo Tribunal Federal, acionado para apreciar a constitucionalidade e legalidade da cobran\u00e7a de ITBI na cess\u00e3o de direitos, decidiu que este imposto era devido apenas com a transfer\u00eancia do im\u00f3vel para o nome do comprador no registro de im\u00f3veis – e n\u00e3o no momento da lavratura da escritura pelo tabeli\u00e3o.<\/p>\n

A decis\u00e3o do Supremo foi consequ\u00eancia do julgamento de um recurso que o Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo manuseou contra decis\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, o qual reputou ilegal a cobran\u00e7a de ITBI na cess\u00e3o de direitos firmados em contrato de venda de im\u00f3vel entre particulares.<\/p>\n

Determinou-se aos tabeli\u00f5es, enquanto n\u00e3o se resolvia a quest\u00e3o no Supremo, observar a exig\u00eancia de pagamento do ITBI em conformidade com a legisla\u00e7\u00e3o municipal aplic\u00e1vel (princ\u00edpio da estrita legalidade).<\/p>\n

E como ficou a situa\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n

Recentemente, ao examinar recurso do Munic\u00edpio Paulista ajuizado contra a decis\u00e3o de fevereiro de 2021, o pr\u00f3prio Supremo Tribunal Federal mudou o seu primeiro entendimento, voltando a valer as leis municipais que determinam o recolhimento do ITBI antes do registro.<\/p>\n

Prevaleceu a ideia de que aquele entendimento anterior do Supremo n\u00e3o havia considerado todas as hip\u00f3teses de cobran\u00e7a do ITBI em discuss\u00e3o no processo.<\/p>\n

Mas esta nova decis\u00e3o do Supremo \u00e9 final?<\/h2>\n

N\u00e3o \u00e9. Haver\u00e1 novo julgamento da quest\u00e3o para se analisar todas as quest\u00f5es, objeto do processo, e o que for decidido valer\u00e1 para todos os casos judicializados e para futuras demandas (repercuss\u00e3o geral).<\/p>\n

CONSIDERA\u00c7\u00d5ES FINAIS:<\/h2>\n

Agora \u00e9 aguardar o exame futuro pelo Supremo sobre a constitucionalidade e legalidade da exig\u00eancia do pagamento de ITBI sobre as cess\u00f5es de direitos sobre im\u00f3veis.<\/p>\n

Por isso, sempre repetimos que as pessoas devem buscar o aux\u00edlio de um advogado especialista na \u00e1rea do direito em que forem fazer neg\u00f3cio, \u00fanico apto a bem instrui-los sobre as quest\u00f5es importantes que lhe disserem respeito.<\/p>\n

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Roberto Rocha<\/a> \u00e9 especialista em direito imobili\u00e1rio e s\u00f3cio do FRK Advogados<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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