A prote\u00e7\u00e3o do ponto comercial quando o locador deixa pagar parcelas do im\u00f3vel em\u00a0 financiamento garantido com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria<\/p>\n
A depender da atividade do empres\u00e1rio e da clientela que o reconhece pelo endere\u00e7o, o local onde se fixa acaba se tornando em um elemento essencial para o seu desempenho e impacta no sobrevalor do estabelecimento empresarial (fundo de com\u00e9rcio\/aviamento).<\/p>\n
Em s\u00edntese, ponto comercial \u00e9 um dos bens incorp\u00f3reos que geram sobrevalor e integram o estabelecimento empresarial e \u00e9 o local onde este se situa.<\/p>\n
Quando o empres\u00e1rio \u00e9 dono do im\u00f3vel em que funciona o ponto comercial, este \u00e9 protegido pelo direito de propriedade. Contudo, tratando-se de im\u00f3vel locado, a prote\u00e7\u00e3o ao ponto comercial decorre de determinadas normas e entendimentos que ser\u00e3o abordados ao longo deste artigo.<\/p>\n
Por seu turno, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 um tipo de garantia real que surgiu para diminuir os riscos dos credores que incrementam cr\u00e9dito no mercado.<\/p>\n
A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, em geral, trata-se de contrato acess\u00f3rio daquele que lhe serve de base (como de m\u00fatuo, compra e venda, e outros) e pelo qual o devedor fiduciante transfere ao credor fiduci\u00e1rio a propriedade resol\u00favel e a posse indireta de um bem em garantia de d\u00edvida contra\u00edda.<\/p>\n
A qualidade resol\u00favel da propriedade perdura at\u00e9 que todas as presta\u00e7\u00f5es assumidas na aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria estejam pagas. Assim, com o pagamento integral do pre\u00e7o resolve-se a propriedade plena do im\u00f3vel a favor do devedor fiduciante, o qual dever\u00e1 apresentar termo de quita\u00e7\u00e3o fornecido pelo credor fiduci\u00e1rio para que o competente Oficial de Registro de Im\u00f3veis cancele a garantia fiduci\u00e1ria.<\/p>\n
No entanto, com o inadimplemento do fiduciante a posse dele antes considerada justa passa a ser injusta, podendo o credor fiduci\u00e1rio demandar seu cr\u00e9dito pelas vias legais, inclusive consolidando a propriedade do im\u00f3vel em seu nome e a partir da\u00ed, no prazo de trinta dias, promover o leil\u00e3o p\u00fablico para sua venda.<\/p>\n
Consolidada a propriedade do im\u00f3vel, caber\u00e1 ao fiduci\u00e1rio e ao arrematante: a) a competente a\u00e7\u00e3o de imiss\u00e3o na posse; ou b) a den\u00fancia no prazo de noventa dias de eventual loca\u00e7\u00e3o que tenha como objeto o im\u00f3vel garantido e consecutivamente a competente a\u00e7\u00e3o de despejo, caso n\u00e3o haja desocupa\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria no prazo de trinta dias, contados da notifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
E \u00e9 a partir disso que surge o problema para aquele empres\u00e1rio que locou im\u00f3vel, onde fixou e disseminou seu ponto comercial, e veio a ser noticiado sobre a possibilidade de ter que dele se retirar porque o locador, enquanto fiduciante, deixou de adimplir com o financiamento do im\u00f3vel e o fiduci\u00e1rio ou arrematante n\u00e3o mais deseja manter a loca\u00e7\u00e3o, denunciando-a.<\/p>\n
Neste caso, pode o empres\u00e1rio locat\u00e1rio se opor \u00e0 den\u00fancia do contrato de loca\u00e7\u00e3o?<\/p>\n
Antes de mais, \u00e9 primordial que as partes cumpram os requisitos descritos na Lei do Inquilinato para que o contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel tenha plena validade contra eventuais adquirentes, a saber (artigo 8\u00ba):<\/p>\n
a) o contrato deve viger por prazo determinado;
\nb) deve conter cl\u00e1usula de vig\u00eancia em caso de aliena\u00e7\u00e3o; e,
\nc) deve estar averbado na matr\u00edcula do im\u00f3vel. <\/b><\/p>\n
Atendidos tais requisitos, em o locador vendendo o im\u00f3vel ou o alienando fiduciariamente em garantia de d\u00edvida, a rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia estar\u00e1 protegida, pois entende-se que quem o adquiriu, n\u00e3o importa a que t\u00edtulo, teve ci\u00eancia e aceitou os termos e prazos estipulados no contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Portanto, ao empres\u00e1rio que aluga im\u00f3vel para nele fixar o seu ponto comercial se recomenda fortemente que tome as devidas cautelas, a fim de n\u00e3o correr o risco de sofrer preju\u00edzos imensur\u00e1veis com a perda de seu ponto diante de eventual den\u00fancia do contrato de loca\u00e7\u00e3o, seja por parte do credor fiduci\u00e1rio, o qual assistido pela Lei que institui a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de coisa im\u00f3vel, seja por parte dos adquirentes\/arrematantes, os quais assistidos pela Lei do Inquilinato.<\/p>\n
Agora, pensemos que o empres\u00e1rio deseja locar im\u00f3vel que j\u00e1 seja objeto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia. O ideal \u00e9 que a loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o ocorra ou que ela ocorra observando-se os requisitos j\u00e1 citados e mais algum outro?<\/p>\n
Pois bem, na contrata\u00e7\u00e3o ou prorroga\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel que j\u00e1 seja objeto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, por prazo superior a um ano, deve ser obtida, para fins de vincula\u00e7\u00e3o aos seus termos e prazos, a expressa concord\u00e2ncia do credor fiduci\u00e1rio.<\/p>\n
Por\u00e9m, caso o fiduciante, em sua plena liberdade de locar o im\u00f3vel, o fa\u00e7a ou a prorrogue por prazo superior a um ano sem a expressa concord\u00e2ncia do j\u00e1 existente credor fiduci\u00e1rio, a loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel cuja propriedade houver se consolidado na pessoa deste poder\u00e1 ser denunciada com prazo de trinta dias para desocupa\u00e7\u00e3o. Mas aten\u00e7\u00e3o:<\/p>\n
O fiduci\u00e1rio n\u00e3o poder\u00e1 denunciar a loca\u00e7\u00e3o se do contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria n\u00e3o houver cl\u00e1usula contratual espec\u00edfica sobre a den\u00fancia de eventual loca\u00e7\u00e3o ou se o fiduci\u00e1rio deixar de denunciar a loca\u00e7\u00e3o no prazo legal de noventa dias, contados da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade no Oficial de Registro de Im\u00f3veis!<\/p>\n
Acontece que os Oficiais de Registro de Im\u00f3veis t\u00eam se recusado a averbar contrato de loca\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula de im\u00f3vel gravado com propriedade fiduci\u00e1ria sem que haja: a) cl\u00e1usula espec\u00edfica de afastamento do direito de prefer\u00eancia, o que, por raz\u00f5es t\u00e9cnico-legais, n\u00e3o alcan\u00e7a mesmo os casos de propriedade fiduci\u00e1ria e de perda da propriedade por quaisquer formas de realiza\u00e7\u00e3o da garantia, inclusive leil\u00e3o p\u00fablico; e b) concord\u00e2ncia expressa do fiduci\u00e1rio aos termos da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Dito isso, como fica o empres\u00e1rio frente a eventual arrematante no caso de n\u00e3o se ter averbado o contrato de loca\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel?<\/p>\n
Partindo da premissa de que a Lei que trata de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de coisa im\u00f3vel n\u00e3o especifica e nem distancia de seus efeitos im\u00f3veis que estejam locados para utiliza\u00e7\u00e3o como ponto comercial, firmamos forte opini\u00e3o em sentido favor\u00e1vel ao empres\u00e1rio locat\u00e1rio e explicamos o porqu\u00ea:<\/p>\n
Em verdade, entendemos que o requisito da averba\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula n\u00e3o \u00e9 absoluto, principalmente quando se trata de empres\u00e1rio estabelecido no im\u00f3vel locado.<\/p>\n
Quanto a este tocante, quem compra ou aceita em garantia coisa im\u00f3vel tem plena capacidade de se inteirar sobre a situa\u00e7\u00e3o dela e, n\u00e3o se inteirando, aceita por sua conta e risco a coisa im\u00f3vel nas condi\u00e7\u00f5es que lhe foi ofertada. E, estando o empres\u00e1rio regularmente inscrito na Junta Comercial e Receita Federal, cujos dados cadastrais estejam indicando como logradouro o endere\u00e7o do im\u00f3vel alienado, tem-se atendida a finalidade da publicidade, autenticidade, seguran\u00e7a e da efic\u00e1cia aos atos jur\u00eddicos praticados.<\/p>\n
Por sua vez, o princ\u00edpio da preserva\u00e7\u00e3o da empresa serve de instrumento para qualquer empres\u00e1rio e n\u00e3o apenas para aqueles em situa\u00e7\u00e3o de crise econ\u00f4mico-financeira. Ou seja, serve inclusive para o empres\u00e1rio locat\u00e1rio, o qual al\u00e9m de n\u00e3o estar em mora com suas obriga\u00e7\u00f5es ainda necessita da efetiva\u00e7\u00e3o do direito \u00e0 prote\u00e7\u00e3o do seu estabelecimento empresarial.<\/p>\n
Assim, quando no im\u00f3vel est\u00e1 acomodada unidade produtiva da empresa e o empres\u00e1rio tem grande clientela que o reconhece exclusivamente pelo endere\u00e7o, o correto \u00e9 que referido im\u00f3vel n\u00e3o possa ser retomado em favor de mero direito de cr\u00e9dito ou de propriedade.<\/p>\n
Em termos pr\u00e1ticos, para que o empres\u00e1rio locat\u00e1rio possa permanecer no im\u00f3vel sob esse prisma, mesmo ap\u00f3s a arremata\u00e7\u00e3o em leil\u00e3o p\u00fablico por pessoa desinteressada pela loca\u00e7\u00e3o, pode ele tentar a\u00e7\u00e3o judicial para obrigar o arrematante do im\u00f3vel a receber os alugu\u00e9is e obter a manuten\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel com este ocupando a posi\u00e7\u00e3o de locador.<\/p>\n
Em contrapartida, o empres\u00e1rio locat\u00e1rio, por ter not\u00f3rio interesse na manuten\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o e na extin\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, pode ingressar com a\u00e7\u00e3o judicial para fins de purgar a mora (pagar a d\u00edvida) no lugar do fiduciante e cancelar ou suspender eventual leil\u00e3o p\u00fablico ainda n\u00e3o finalizado. Ao fazer isso, o empres\u00e1rio locat\u00e1rio ter\u00e1 o direito de reembolso junto ao locador\/fiduciante,<\/a> o que inclusive poder\u00e1 ser feito com compensa\u00e7\u00e3o dos valores dos alugu\u00e9is.<\/p>\n Todavia, se o empres\u00e1rio locat\u00e1rio n\u00e3o quiser purgar a mora do locador\/fiduciante e se o contrato n\u00e3o estiver averbado junto \u00e0 matr\u00edcula do im\u00f3vel, entende-se caber a\u00e7\u00e3o de tutela provis\u00f3ria antecedente, de car\u00e1ter satisfat\u00f3rio, para que passe a constar da ata do leil\u00e3o p\u00fablico que o im\u00f3vel encontra-se locado com destina\u00e7\u00e3o para ponto comercial durante determinado prazo e com cl\u00e1usula de vig\u00eancia para caso de aliena\u00e7\u00e3o, suprindo, desta forma, a necessidade da concord\u00e2ncia escrita pelo fiduci\u00e1rio e da conseguinte averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula, j\u00e1 que quem vier a arrematar o im\u00f3vel no leil\u00e3o ter\u00e1 plena ci\u00eancia do contrato e a ele estar\u00e1 vinculado.<\/p>\n Ali\u00e1s, uma op\u00e7\u00e3o que n\u00e3o se dispensa, \u00e9 a que o empres\u00e1rio locat\u00e1rio pode se antecipar \u00e0 consolida\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria, ingressando com a\u00e7\u00e3o contra o locador\/fiduciante que esteja inadimplente com o financiamento do im\u00f3vel, para nesta a\u00e7\u00e3o requerer, em car\u00e1ter de urg\u00eancia, o arresto dos direitos deste, admitindo que o locat\u00e1rio passe a saldar a d\u00edvida do fiduciante junto ao fiduci\u00e1rio, sub-rogando-se nos direitos e obriga\u00e7\u00f5es da\u00ed decorrentes ap\u00f3s de averbado o termo de arresto na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\nRENOVA\u00c7\u00c3O FOR\u00c7ADA DO CONTRATO DE LOCA\u00c7\u00c3O<\/h2>\n