{"id":3404,"date":"2022-05-30T20:03:31","date_gmt":"2022-05-30T23:03:31","guid":{"rendered":"https:\/\/aprovacao.website\/frk\/?p=3404"},"modified":"2022-05-30T20:03:31","modified_gmt":"2022-05-30T23:03:31","slug":"renovacao-forcada-da-locacao-comercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprovacao.website\/frk\/renovacao-forcada-da-locacao-comercial\/","title":{"rendered":"Renova\u00e7\u00e3o for\u00e7ada da loca\u00e7\u00e3o comercial"},"content":{"rendered":"

O propriet\u00e1rio pode se recusar a renovar o Contrato de Loca\u00e7\u00e3o Comercial?<\/p><\/blockquote>\n

O empres\u00e1rio escolhe um lugar f\u00edsico, loca um im\u00f3vel e, a partir dele, inicia suas opera\u00e7\u00f5es. Contudo, muitos anos depois, com o neg\u00f3cio j\u00e1 pr\u00f3spero, o locador do im\u00f3vel se recusa a renovar a loca\u00e7\u00e3o se n\u00e3o forem atendidas suas pretens\u00f5es, as quais, aos olhos do inquilino, s\u00e3o oportunistas e n\u00e3o encontram base justa.<\/p>\n

Parece-nos uma situa\u00e7\u00e3o pass\u00edvel de suceder no dia a dia das loca\u00e7\u00f5es comerciais, n\u00e3o \u00e9 mesmo?<\/p>\n

Mas como fica o inquilino diante dessa situa\u00e7\u00e3o?<\/p>\n

NO\u00c7\u00d5ES B\u00c1SICAS SOBRE O PONTO COMERCIAL<\/h2>\n

De in\u00edcio, o local f\u00edsico, onde o empres\u00e1rio estabelece seu neg\u00f3cio, \u00e9 o que denominamos de \u201cponto comercial\u201d.<\/p>\n

O ponto comercial \u00e9 como se fosse a casa onde a pessoa vai morar, na qual, ao longo de certo tempo, vai se agregando aos elementos que particularizam o local, por exemplo, com decora\u00e7\u00e3o e mob\u00edlia que v\u00e3o dando suporte ao uso, segundo a personalidade e prefer\u00eancias do morador.<\/p>\n

A mesma coisa se d\u00e1 com o ponto comercial pois, alugado o im\u00f3vel, estabelecido f\u00edsica e legalmente o neg\u00f3cio, o empres\u00e1rio vai precisar investir tempo e esfor\u00e7os para difundi-lo.
\nO ponto comercial, portanto, \u00e9 o local f\u00edsico onde o cliente vai encontrar o empres\u00e1rio e aquilo que ele representa no nicho de mercado em que atua.<\/p>\n

Nota-se que o ponto comercial \u00e9 um ativo valioso pertencente ao empres\u00e1rio, sendo por ele desenvolvido, n\u00e3o raras vezes, ao logo de uma vida toda. E, por ser assim, referido ponto \u00e9 apartado do im\u00f3vel em que se situa e sobre ele nenhum direito det\u00e9m o locador.<\/p>\n

REQUISITOS PARA VALIDAR A EXIST\u00caNCIA DO PONTO COMERCIAL<\/h2>\n

A quest\u00e3o do ponto comercial est\u00e1 tratada na Lei no 8.245\/91<\/a> (lei do inquilinato) e, para que exista concretamente, necessita da coexist\u00eancia de alguns requisitos imprescind\u00edveis, sem os quais n\u00e3o se pode falar em ponto comercial.<\/p>\n

E quais s\u00e3o estes requisitos?<\/h3>\n

Acham-se enunciados no artigo 51 da lei do Inquilinato. O primeiro e talvez mais importante requisito \u00e9 a exist\u00eancia de contrato de loca\u00e7\u00e3o escrito do im\u00f3vel onde se situa o ponto comercial, ou seja, a lei exige a formalidade da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

E qual \u00e9 o prazo que o contrato de loca\u00e7\u00e3o deve conter?<\/h3>\n

Neste quesito, a Lei tamb\u00e9m \u00e9 clara: o prazo do contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial tem que ter, no m\u00ednimo, 5 (cinco) anos, admitindo-se, contudo, a soma de contratos de loca\u00e7\u00e3o comercial, com prazo menor, para o c\u00f4mputo do prazo m\u00ednimo estabelecido.<\/p>\n

A lei tamb\u00e9m imp\u00f5e, para se falar em ponto comercial, que o empres\u00e1rio explore a mesma atividade comercial no im\u00f3vel, por pelos menos 3 (tr\u00eas) anos ininterruptamente.<\/p>\n

A RENOVA\u00c7\u00c3O DA LOCA\u00c7\u00c3O COMERCIAL DE FORMA FOR\u00c7ADA<\/h2>\n

Como j\u00e1 \u00e9 poss\u00edvel perceber, nem sempre aquele que \u00e9 o dono do ponto comercial \u00e9 o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel ao qual ele se acha agregado.<\/p>\n

O que fazer se o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, ciente da import\u00e2ncia do im\u00f3vel locado para o empres\u00e1rio, \u201cendurece\u201d as negocia\u00e7\u00f5es para a renova\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o, buscando o maior proveito financeira poss\u00edvel?<\/p>\n

A Lei do Inquilinato (artigo 51, \u00a7 5o), a fim de proteger o empres\u00e1rio e o seu ponto comercial, estabelece a possibilidade da renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u2013 sin\u00f4nimo de renova\u00e7\u00e3o for\u00e7ada – da loca\u00e7\u00e3o comercial caso o dono do im\u00f3vel se recuse a manter o contrato.<\/p>\n

Por\u00e9m, condicionou o exerc\u00edcio da chamada a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria a prazos espec\u00edficos de, no m\u00e1ximo, 1 (um) ano e, no m\u00ednimo, 6 (seis) meses anteriormente ao t\u00e9rmino do contrato de loca\u00e7\u00e3o, prazos esses de car\u00e1ter decadencial, ou seja, se n\u00e3o forem seguidos implicar\u00e1 na perda do direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

N\u00e3o se perca de vista que o empres\u00e1rio, para requerer a renova\u00e7\u00e3o judicial da loca\u00e7\u00e3o deve comprovar que cumpriu com o pagamento dos alugu\u00e9is, impostos, taxas e demais \u00f4nus que, pelo contrato de loca\u00e7\u00e3o, lhe foram impostos; al\u00e9m de ofertar as condi\u00e7\u00f5es para a renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria e a respectiva garantia, caso esta tenha constado do contrato a ser renovado.<\/p>\n

O empres\u00e1rio pode, aproveitando-se da renovat\u00f3ria, propor a troca do \u00edndice de reajuste previstos no contrato?<\/h2>\n

Como \u00e9 sabido, quase todas as loca\u00e7\u00f5es trazem o IGPM como \u00edndice de reajuste anual dos alugu\u00e9is, \u00edndice este que, nos \u00faltimos tempos, experimentou aumentos significativos e muito superiores a real infla\u00e7\u00e3o ocorrida, situa\u00e7\u00e3o essa que, somada \u00e0 conjuntura econ\u00f4mica decorrente da pandemia de COVID-19, acabou levando muitos empres\u00e1rios, principalmente os pequenos, a n\u00e3o terem condi\u00e7\u00f5es para reabrirem suas portas aos clientes.<\/p>\n

O \u00edndice de reajuste de aluguel previsto no contrato, aceito por ambas as partes, dentro de suas capacidades de contratar, faz lei entre elas sendo, a nosso ver, de cumprimento obrigat\u00f3rio, segundo reza a legisla\u00e7\u00e3o civil em vigor.<\/p>\n

Se h\u00e1 suposto desequil\u00edbrio contratual entre o empres\u00e1rio e o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, em raz\u00e3o da eleva\u00e7\u00e3o do \u00edndice de reajuste previsto no contrato, e se eles n\u00e3o conseguirem superar a dificuldade de forma negociada, o empres\u00e1rio inquilino pode propor na oferta que constar\u00e1 da sua a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria, excepcionalmente, a substitui\u00e7\u00e3o do \u00edndice eleito contratualmente por outro.<\/p>\n

Restar\u00e1 ao judici\u00e1rio, sopesadas as alega\u00e7\u00f5es das partes e o caso concreto, analisar se houve ou n\u00e3o o desequil\u00edbrio contratual e se h\u00e1 base para eventual acatamento do pedido de substitui\u00e7\u00e3o do \u00edndice de reajuste contratualmente estabelecido por outro, lembrando que entre n\u00f3s impera o princ\u00edpio da m\u00ednima e excepcional interven\u00e7\u00e3o judicial nos contratos privados.<\/p>\n

INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER OUTRO ASPECTO, \u00c9 OBRIGAT\u00d3RIA A RENOVA\u00c7\u00c3O COMPULS\u00d3RIA PELO JUDICI\u00c1RIO?<\/h2>\n

O direito \u00e0 renovat\u00f3ria compuls\u00f3ria da loca\u00e7\u00e3o comercial \u00e9 um direito assegurado ao empres\u00e1rio e disso n\u00e3o h\u00e1 d\u00favidas.<\/p>\n

Mas lembremos que para que o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel seja obrigado a renovar o contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial, e assim vingar a renovat\u00f3ria se ele se recusar, o empres\u00e1rio dever\u00e1 preencher os requisitos legais exigidos e que acima j\u00e1 foram elencados (contrato de loca\u00e7\u00e3o escrito e com prazo determinado de no m\u00ednimo de 5 anos; atua\u00e7\u00e3o do empres\u00e1rio no mesmo ramo por no m\u00ednimo 3 anos; estar em dia com as obriga\u00e7\u00f5es previstas no contrato de loca\u00e7\u00e3o; e propor a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria no tempo correto).<\/p>\n

Ressalte-se que os requisitos mencionados s\u00e3o cumulativos e o empres\u00e1rio deve cumprir todos eles, sob pena de, n\u00e3o o fazendo, n\u00e3o obter \u00eaxito na renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n

A renovat\u00f3ria tamb\u00e9m poder\u00e1 n\u00e3o ter sucesso se o propriet\u00e1rio pedir o im\u00f3vel para uso pr\u00f3prio; para nele realizar obras determinadas pelo poder p\u00fablico; para melhorar o im\u00f3vel; ou tiver proposta de melhor aluguel por parte de terceiro.<\/p>\n

Contudo, mesmo nessas hip\u00f3teses referidas, h\u00e1 regras a serem observadas pelo propriet\u00e1rio! Por exemplo, se ele pede o im\u00f3vel para nele estabelecer sua empresa (atividade empresarial), deve demonstrar que a exerce em ramo diverso da exercida pelo inquilino h\u00e1 pelo menos 1 (um) ano.<\/p>\n

Igualmente n\u00e3o se acatar\u00e1 a renovat\u00f3ria se o inquilino desejar pagar aluguel menor que o devido, segundo o mercado da regi\u00e3o em que se situa e isso pelo simples fato de que n\u00e3o pode pretender enriquecimento \u00e0 custa de outro.<\/p>\n

A renovat\u00f3ria, como a maioria dos processos judiciais, cria apenas uma expectativa de direito em prol daquele que a requereu, j\u00e1 que n\u00e3o h\u00e1 garantia alguma de que ser\u00e1 acatada pelo judici\u00e1rio.<\/p>\n

CONSIDERA\u00c7\u00d5ES FINAIS<\/h2>\n

Como vimos, a renova\u00e7\u00e3o de um contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial pode ser uma tarefa bem mais complexa do que se possa imaginar \u00e0 primeira vista, de modo que o interessado, seja empres\u00e1rio inquilino, seja o locador, deve se preocupar em buscar o aux\u00edlio de um advogado especialista na \u00e1rea de direito imobili\u00e1rio, \u00fanico apto a bem instrui-los sobre a mat\u00e9ria.
\nResta-nos perguntar: gostou deste artigo? Se sim, d\u00ea-nos a alegria de sua visita a nossas redes sociais, inclusive nosso canal do Youtube \u201cFRK Explica\u201d e as indiquem a outros.<\/p>\n

Incessantemente, estamos produzindo conte\u00fado relevante para voc\u00ea, em linguagem simples, acess\u00edvel e em diversos formatos (artigos; e-books; webinars; v\u00eddeos etc<\/a>.).<\/p>\n

\u00c1rea de concentra\u00e7\u00e3o do assunto:
\nDireito Imobili\u00e1rio Direito Empresarial<\/p>\n

Express\u00f5es chaves:
\nA\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria de contrato de Loca\u00e7\u00e3o A\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria
\nRenova\u00e7\u00e3o for\u00e7ada
\nRenova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria
\nDecad\u00eancia
\nRequisitos da A\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria de loca\u00e7\u00e3o comercial Contrato de loca\u00e7\u00e3o Comercial
\nPrazo para pedido de A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria
\nImproced\u00eancia da A\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria
\nPedido de retomada de im\u00f3vel comercial para uso pr\u00f3prio Empres\u00e1rio
\nInquilino
\nPropriet\u00e1rio
\nLei do Inquilinato
\nLei Federal 8.245\/91<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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