{"id":1473,"date":"2019-09-18T15:49:02","date_gmt":"2019-09-18T18:49:02","guid":{"rendered":"https:\/\/aprovacao.website\/frk\/?p=1473"},"modified":"2021-02-10T12:30:30","modified_gmt":"2021-02-10T15:30:30","slug":"segunda-secao-fixa-teses-sobre-atraso-na-entrega-de-imoveis-do-programa-minha-casa-minha-vida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aprovacao.website\/frk\/segunda-secao-fixa-teses-sobre-atraso-na-entrega-de-imoveis-do-programa-minha-casa-minha-vida\/","title":{"rendered":"Segunda Se\u00e7\u00e3o fixa teses sobre atraso na entrega de im\u00f3veis do programa Minha Casa, Minha Vida"},"content":{"rendered":"
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Em julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 996), a Segunda Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) fixou nessa quarta-feira (11), por unanimidade, quatro teses relativas aos contratos de compra de im\u00f3vel na planta no \u00e2mbito do programa Minha Casa, Minha Vida, especificamente para os benefici\u00e1rios das faixas de renda 1,5; 2 e 3.As teses \u2013 que consolidam entendimentos j\u00e1 firmados pelo STJ em julgamentos anteriores e, segundo o relator do recurso, ministro Marco Aur\u00e9lio Bellizze, ter\u00e3o efic\u00e1cia vinculante em todo o territ\u00f3rio nacional \u2013 s\u00e3o as seguintes:<\/p>\n

1) Na aquisi\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas em constru\u00e7\u00e3o, o contrato dever\u00e1 estabelecer, de forma clara, expressa e intelig\u00edvel, o prazo certo para a entrega do im\u00f3vel, o qual n\u00e3o poder\u00e1 estar vinculado \u00e0 concess\u00e3o do financiamento, ou a nenhum outro neg\u00f3cio jur\u00eddico, exceto o acr\u00e9scimo do prazo de toler\u00e2ncia.<\/p>\n

2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do im\u00f3vel, inclu\u00eddo o per\u00edodo de toler\u00e2ncia, o preju\u00edzo do comprador \u00e9 presumido, consistente na injusta priva\u00e7\u00e3o do uso do bem, a ensejar o pagamento de indeniza\u00e7\u00e3o, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibiliza\u00e7\u00e3o da posse direta ao adquirente da unidade aut\u00f4noma.<\/p>\n

3) \u00c9 il\u00edcita a cobran\u00e7a de juros de obra, ou outro encargo equivalente, ap\u00f3s o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade aut\u00f4noma, inclu\u00eddo o per\u00edodo de toler\u00e2ncia.<\/p>\n

4) O descumprimento do prazo de entrega do im\u00f3vel, computado o per\u00edodo de toler\u00e2ncia, faz cessar a incid\u00eancia de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da constru\u00e7\u00e3o civil, o qual dever\u00e1 ser substitu\u00eddo pelo IPCA, salvo quando este \u00faltimo for mais gravoso ao consumidor.<\/p>\n

No julgamento do recurso repetitivo, a Segunda Se\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m entendeu que a aplica\u00e7\u00e3o das teses deveria ser limitada a im\u00f3veis residenciais, tendo em vista que a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel comercial n\u00e3o foi contemplada pelo Minha Casa, Minha Vida, conforme fixado pela Lei 11.977\/2009.<\/p>\n

No mesmo sentido, o colegiado concluiu n\u00e3o ser relevante fazer distin\u00e7\u00e3o entre o im\u00f3vel adquirido para moradia e o bem comprado a t\u00edtulo de investimento, uma vez que, nos neg\u00f3cios regidos pelo programa governamental, s\u00f3 \u00e9 permitida a aquisi\u00e7\u00e3o com a finalidade de resid\u00eancia pr\u00f3pria.<\/p>\n

Apesar de n\u00e3o ter havido determina\u00e7\u00e3o de suspens\u00e3o da tramita\u00e7\u00e3o de processos nas inst\u00e2ncias ordin\u00e1rias, de acordo com o Banco Nacional de Demandas Repetitivas do Conselho Nacional de Justi\u00e7a, pelo menos oito mil a\u00e7\u00f5es com temas semelhantes tramitavam nos tribunais de todo o pa\u00eds e agora poder\u00e3o ser decididas com base no precedente qualificado firmado pelo STJ.<\/p>\n

Faixas de renda<\/h4>\n

O recurso especial julgado pela Segunda Se\u00e7\u00e3o foi interposto contra ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo fixado em Incidente de Resolu\u00e7\u00e3o de Demandas Repetitivas (IRDR). Conforme lembrou o ministro Marco Aur\u00e9lio Bellizze, nos termos do artigo 256-H do Regimento Interno do STJ, os recursos especiais contra ac\u00f3rd\u00e3os que julguem o m\u00e9rito de IRDR devem ser processados como representativos de controv\u00e9rsia.<\/p>\n

O ministro tamb\u00e9m ressaltou que o programa Minha Casa, Minha Vida foi institu\u00eddo pela Lei 11.977\/2009 com o objetivo de criar mecanismos de incentivo \u00e0 produ\u00e7\u00e3o e aquisi\u00e7\u00e3o de novas unidades habitacionais ou requalifica\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos e produ\u00e7\u00e3o ou reforma de habita\u00e7\u00f5es rurais, para fam\u00edlias de baixa e m\u00e9dia renda, em observ\u00e2ncia ao direito fundamental \u00e0 moradia digna.<\/p>\n

O programa, real\u00e7ou o relator, estabelece diferentes faixas de renda para acesso aos benef\u00edcios. Na faixa 1 est\u00e3o fam\u00edlias com renda bruta de at\u00e9 R$ 1,8 mil \u2013 ou, se comprovarem situa\u00e7\u00e3o de vulnerabilidade social, at\u00e9 R$ 3,6 mil \u2013 e, para este grupo, o programa se assemelha muito mais a um benef\u00edcio social com contrapartida do que propriamente a um contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel.<\/p>\n

Por outro lado, no caso das faixas 1,5, 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida \u2013 em que a renda bruta familiar chega a R$ 7 mil \u2013, embora exista a possibilidade de o benefici\u00e1rio obter subven\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica por meio de recursos como o FGTS, h\u00e1 efetivamente a realiza\u00e7\u00e3o de financiamento imobili\u00e1rio, com incid\u00eancia de juros (ainda que reduzidos), forma\u00e7\u00e3o de saldo devedor, contrata\u00e7\u00e3o de seguro e pagamento de comiss\u00e3o de corretagem, entre outros.<\/p>\n

“Cabe ressaltar que, por toda a situa\u00e7\u00e3o peculiar que envolve a faixa 1 de renda, inclusive por se tratar de benefici\u00e1rio que, pelos motivos expostos, n\u00e3o est\u00e1 submetido \u00e0s regras consumeristas, as teses fixadas no julgamento destes recursos ser\u00e3o aplicadas apenas aos contratos firmados para as faixas de renda 1,5, 2 e 3”,<\/em><\/p><\/blockquote>\n

explicou o relator.<\/p>\n

Prazo certo<\/h4>\n

Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 primeira tese, sobre a fixa\u00e7\u00e3o de prazo certo nos contratos de aquisi\u00e7\u00e3o associativa de unidades residenciais, Bellizze apontou que a mat\u00e9ria relativa ao prazo para a forma\u00e7\u00e3o do grupo de adquirentes, bem como para obten\u00e7\u00e3o do financiamento, n\u00e3o est\u00e1 regulada especificamente por nenhuma das leis aplic\u00e1veis ao contrato de compra e venda de im\u00f3vel no \u00e2mbito do Minha Casa, Minha Vida. Est\u00e3o entre esses diplomas legais a Lei 11.977\/2009, a Lei 4.591\/1964, o C\u00f3digo Civil e o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC).<\/p>\n

Mesmo assim, Bellizze disse que o fato de o contrato ser regido pelas regras de cr\u00e9dito associativo e ser voltado a fam\u00edlias de m\u00e9dia e baixa renda n\u00e3o pode ser utilizado como argumento para justificar a estipula\u00e7\u00e3o de prazo aberto \u00e0 conclus\u00e3o da obra, tendo em vista que os neg\u00f3cios disciplinados no programa n\u00e3o retiram do vendedor o \u00f4nus do risco da atividade econ\u00f4mica, al\u00e9m de serem lucrativos para as empresas envolvidas \u2013 desde 2009, o programa j\u00e1 permitiu o investimento de valores que ultrapassam R$ 270 bilh\u00f5es.<\/p>\n

Segundo Bellizze, tratando-se de contratos que regulam as rela\u00e7\u00f5es de consumo, o aderente s\u00f3 se vincula \u00e0s disposi\u00e7\u00f5es neles inseridas se lhe for dada a oportunidade de conhecimento pr\u00e9vio de seu conte\u00fado, condi\u00e7\u00e3o que se aplica aos contratos de compra e venda de im\u00f3vel. Nesse sentido, o artigo 51, inciso IV, do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor considera nulo de pleno direito, entre outras, a cl\u00e1usula contratual que coloque o consumidor em situa\u00e7\u00e3o de desvantagem exagerada, como aquela que restringe direitos ou obriga\u00e7\u00f5es fundamentais \u00e0 natureza do contrato.<\/p>\n

Para o ministro, de nada adiantaria a estipula\u00e7\u00e3o de prazo certo e expresso “se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, \u00e0 data de obten\u00e7\u00e3o do financiamento pelo adquirente ou \u00e0quela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir \u00e0 incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o pr\u00f3prio risco da atividade, que pertence \u00e0 empresa”.<\/p>\n

Preju\u00edzo presumido<\/h4>\n

No tocante \u00e0 segunda tese, relativa ao descumprimento do prazo para a entrega do im\u00f3vel, Marco Aur\u00e9lio Bellizze destacou precedentes do STJ no sentido de que, no \u00e2mbito do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o, \u00e9 cab\u00edvel a fixa\u00e7\u00e3o de lucros cessantes em raz\u00e3o do descumprimento do prazo para a entrega do bem, incidindo a presun\u00e7\u00e3o de preju\u00edzo do promitente comprador.<\/p>\n

De acordo com o relator, o fato de o im\u00f3vel n\u00e3o entregue ter sido adquirido sob a disciplina do programa Minha Casa, Minha Vida n\u00e3o afasta a presun\u00e7\u00e3o de preju\u00edzo, pois, conforme jurisprud\u00eancia do STJ, a condena\u00e7\u00e3o da parte vendedora por lucros cessantes independe inclusive da demonstra\u00e7\u00e3o da finalidade negocial da transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

“No caso, a obriga\u00e7\u00e3o de indenizar decorre do preju\u00edzo, que se presume ter o titular sofrido, por n\u00e3o ter se apossado do im\u00f3vel na data aprazada. \u00c9 evidente que a previs\u00e3o contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, da\u00ed que, se n\u00e3o o faz por raz\u00f5es opon\u00edveis \u00e0 incorporadora, surge o dever de reparar, independentemente da realiza\u00e7\u00e3o de prova espec\u00edfica do preju\u00edzo”,<\/em><\/p><\/blockquote>\n

afirmou.<\/p>\n

Juros de obra<\/h4>\n

Sobre a quest\u00e3o dos chamados “juros de obra”, o relator citou precedentes no sentido de que n\u00e3o se considera abusiva cl\u00e1usula contratual que preveja a cobran\u00e7a de juros antes da entrega das chaves. Segundo Bellizze, n\u00e3o havendo distin\u00e7\u00e3o significativa entre as regras do SFH e do Minha Casa, Minha Vida para as faixas de renda 1,5, 2 e 3, tamb\u00e9m n\u00e3o haveria motivo para se adotar tratamento diferenciado em rela\u00e7\u00e3o ao reconhecimento da legalidade da cobran\u00e7a de juros durante a evolu\u00e7\u00e3o da obra.<\/p>\n

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do cr\u00e9dito associativo, \u00e9 legal a incid\u00eancia de juros de obra durante o per\u00edodo de constru\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, cessando a sua aplica\u00e7\u00e3o com a entrega da unidade, quando ter\u00e1 in\u00edcio a fase de amortiza\u00e7\u00e3o do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”<\/p>\n

Como consequ\u00eancia, ressaltou o relator, ultrapassado o prazo para a conclus\u00e3o do empreendimento, n\u00e3o podem ser cobrados encargos para incidir no per\u00edodo da constru\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que o mutu\u00e1rio n\u00e3o pode ser responsabilizado pela remunera\u00e7\u00e3o do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imput\u00e1vel apenas \u00e0 vendedora, sob pena de viola\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo Civil e do CDC.<\/p>\n

Corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria<\/h4>\n

A \u00faltima tese fixada pela Segunda Se\u00e7\u00e3o diz respeito \u00e0 corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria do saldo devedor no caso de atraso na entrega do im\u00f3vel. Segundo o relator, as turmas de direito privado do STJ firmaram entendimento de que, embora o descumprimento do prazo de entrega n\u00e3o constitua causa de suspens\u00e3o da incid\u00eancia de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria sobre o saldo devedor, tal fato permite a substitui\u00e7\u00e3o do indexador setorial \u2013 em regra o \u00cdndice Nacional de Custo de Constru\u00e7\u00e3o (INCC) pelo \u00cdndice Nacional de Pre\u00e7os ao Consumidor (IPCA), salvo quando o primeiro for menor.<\/p>\n

“Essa solu\u00e7\u00e3o mostra-se adequada ao reequil\u00edbrio da rela\u00e7\u00e3o contratual, nos casos de atraso na conclus\u00e3o da obra, n\u00e3o devendo ser implementada a substitui\u00e7\u00e3o do indexador espec\u00edfico do saldo devedor pelo geral, vale insistir, apenas quando o \u00edndice previsto contratualmente for mais favor\u00e1vel ao consumidor, avalia\u00e7\u00e3o que se dar\u00e1 com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da unidade, incluindo-se eventual prazo de toler\u00e2ncia”,<\/em><\/p><\/blockquote>\n

concluiu o ministro.<\/p>\n

REsp1729593<\/u><\/b><\/a><\/p>\n<\/div>\n

Fonte: https:\/\/aplicacao.aasp.org.br\/aasp\/imprensa\/clipping\/cli_noticia.asp?idnot=29971<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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