A maioria das pessoas desconhece que a venda de um imóvel pode resultar na obrigação de pagar imposto de renda. Além disso, é importante saber que, quando essa obrigação surge, ela não é do tipo que aguarda a época da declaração anual para ser processada! Se você não sabia disso, vale a pena ler este artigo até o final.
Quando ocorre “ganho de capital” na venda de um imóvel, o imposto incidente é de 15% sobre o referido ganho, e deve ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao da venda do bem, sob pena de incidência de multa e juros.
Evidentemente, como o próprio nome já diz, esse imposto apenas incide quando há “ganho”, ou seja, quando o vendedor aufere “lucro” com a venda do bem. De forma simplista, podemos dizer que esse lucro ocorre quando o valor de venda é maior do que aquele pago, pelo vendedor, no momento em que adquiriu o imóvel. Feita essa operação, o imposto, em tese, incidiria sobre a diferença.
Mas, na prática, a coisa não é tão simples. Muitas variáveis devem ser consideradas: (a) Ano em que o imóvel foi adquirido; (b) Valor de venda; (c) Se, nos últimos cinco anos, o vendedor realizou outras vendas, e assim por diante. Isso serve para saber se o caso se enquadra nas hipóteses de isenção tributária. Sim, porque, dada a regra geral, de incidência do imposto sobre o “lucro”, existem as exceções…
Nessas circunstâncias, pode ser muito útil saber que, mesmo sendo hipótese de incidência do imposto, caso o vendedor utilize o dinheiro da venda para comprar outro imóvel, fazendo isso no prazo de 180 dias e sendo residencial o novo bem, estará ele isento do imposto.
A legislação não permite corrigir monetariamente o valor da compra, mas é possível incorporar ao imóvel os gastos eventualmente realizados com reforma, desde que comprovados por meio de documentos idôneos. Isso até é possível em se tratando de imóvel situado em condomínio, hipótese em que maiores cuidados são necessários, por conta da burocracia relacionada à formalidade da comprovação dos gastos e cálculo da quota atribuível à unidade condominial.
Apesar de o programa de apuração de ganho de capital disponibilizado pela Receita Federal ser muito útil, a correta compreensão de algumas nuances pode recomendar auxíliode um advogado especializado no assunto. Quando tratar de assuntos imobiliários, certifique-se disso junto a quem o estiver assessorando.
Antes mesmo de realizar o negócio, o ideal é fazer algum planejamento. Isso pode lhe trazer razoável economia, ou evitar grandes dissabores.