Todos sabem que inúmeras famílias brasileiras não possuem casa própria,
As construtoras cada vez mais disponibilizam para a venda aptos, casas e terrenos, com os contratos de adesão sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O corretor de imóveis costuma apresentar à pessoa imóvel lindo, bem decorado, e ela, que sempre sonhou com a casa própria, resolve fazer o negócio…
Algum tempo depois, percebe que se precipitou, pois aquilo não era exatamente o que desejava… Afinal, o que fazer? Há como desistir da compra e desfazer o negócio?
O artigo 49 do CDC faculta ao comprador se arrepender desde que tenha adquirido o imóvel fora da sede da construtora e exerça o direito no prazo de 07 (sete) dias; dispensa-o da apresentação de justificativa e lhe reserva o direito à devolução do que pagou, corrigido monetariamente.
E se o comprador realizar o negócio e depois de algum tempo perder as condições de pagar as parcelas do preço, combinadas com a construtora? Resta-lhe optar pelo distrato (desfazimento do contrato), sujeitando-se, nessa hipótese, à multa e demais penalidades contratuais.
Observa-se que se o empreendimento onde o comprador adquiriu o imóvel for um daqueles submetido ao regime de afetação (terreno e construção separados do patrimônio da incorporadora), a multa pode chegar a 50%. Nos outros casos está restrita 25%.
Em que prazos o comprador deverá ser reembolsado?
No caso de imóvel sujeito ao regime de afetação, o prazo é de 60 (sessenta) dias, contados da data da expedição do habite-se; não estando nesse regime, o prazo é de 180 (cento e oitenta) dias, contados do distrato.
E se o causador da desistência for o vendedor/construtora?
O mais comum é a desistência em razão do não cumprimento do prazo de entrega pela construtora, a qual pode inserir no contrato de venda, de forma destacada, a possibilidade de atraso de até 180 (cento e oitenta) dias sem que isso possa lhe acarretar quaisquer consequências. Entretanto, passado o prazo referido, o comprador poderá optar pela desistência do negócio por culpa da construtora, com a devolução dos valores pagos e a multa estabelecida no contrato OU mantê-lo, – estando em dia com os seus pagamentos -, recebendo indenização de 1% (hum) por cento do valor efetivamente pago por mês até a data do recebimento das chaves.
Anteriormente à Lei 13.786/18 as questões relativas à desistência e rescisão imotivada do contrato de compra de imóvel na planta, era fonte de controvérsia especialmente quanto ao valor da multa a ser exigida do comprador, esta que, por muitos anos, coube a jurisprudência defini-la, variando os percentuais entre 10% e 25% da quantia desembolsada.
Admitindo-se que a lei 13.786/18 não se aplica aos contratos assinados antes de sua vigência, os compradores de imóveis que tenham optado pelo distrato e não lograram resolver o impasse junto o vendedor/construtor ainda se acham, parece-nos, sujeitos à deliberação do Judiciário.
Inclusive o Tribunal de Justiça de São Paulo editou a Súmula 01, estabelecendo que o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitidas a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 543, informando que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Como quer que seja, só um advogado especializado em direito imobiliário poderá melhor lhe esclarecer sobre os direitos e deveres envolvidos nas questões de arrependimento e desfazimento de contratos de compra e venda celebrados com construtoras, regidos pelo CDC…
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