As medidas tomadas para atenuar a crise gerada pela pandemia têm suscitado dúvidas a respeito do despejo do inquilino. Há situações em que o contrato corre com normalidade, sem qualquer problema, até que, terminada a vigência, o inquilino se recusa a sair do imóvel!

Se em situações normais a resistência do inquilino em devolver o imóvel seria hipótese de despejo, em contexto de pandemia esta ação judicial deve ser evitada, incidindo o princípio da “proteção integral da pessoa”. Em regra, é caso de estender a vigência do contrato até o fim do isolamento social.

Afinal, ninguém deve ser obrigado a se expor ao risco de contaminação, principalmente quando houver alternativas. É preciso levar em conta que a imposição de uma mudança ao inquilino acabará envolvendo corretores de imóvel, transportador e outros prestadores de serviço, justamente forçando o que deve ser evitado: o contato entre as pessoas.

A lei prevê que, ultrapassado o período de vigência do contrato, caso o inquilino permaneça no imóvel ocorre uma “prorrogação automática” daquilo que foi previamente combinado, sem prejuízo, claro, de as partes, por meio de aditivo, fazerem os ajustes que atenderem aos seus interesses.

Vale dizer que não estamos tratando, aqui, dos inquilinos que deixaram de pagar o aluguel. Mas, mesmo entre estes, é preciso distinguirmos os devedores que não pagavam antes das circunstâncias do momento daqueles que passaram a dever exatamente por força de tais circunstâncias. Notamos um tratamento diferenciado do judiciário para cada grupo. Perante os primeiros, as ações de despejo vêm se processando normalmente; já para os segundos tem havido intervenções no sentido de reequilibrar o valor do aluguel à nova capacidade financeira do inquilino.

A rigor, se houver desentendimento entre os dois polos da relação (dono do imóvel e inquilino), o melhor caminho para dirimi-lo é aquele no qual haja prudência e assistência jurídica de um advogado capacitado, que propicie um cenário de diálogo, sempre com vistas à segurança jurídica.

O que seria do mundo se não fôssemos solidários? Isso implica prestar auxílio ao próximo, mesmo sem expectativa de retribuição. Neste sentido, quem é que nunca ouviu o pedido de um amigo ou parente para ser seu fiador em contrato de locação? Jamais ouviu? Sorte sua! Mas, se ouviu, também deve lembrar do frio que lhe percorreu a espinha…

Com isso, não quero dizer que não se deva prestar esse tipo de auxílio, e sim que, ao fazê-lo, é preciso ter bem claras as consequências jurídicas do ato. Em determinadas situações, elas podem ser desastrosas.

A fiança é uma espécie de garantia contratual. Quando prestada no contrato de locação, significa que, na hipótese de o inquilino deixar de pagar o aluguel, o proprietário do imóvel poderá cobrar os valores pendentes diretamente do fiador. E se o fiador não quiser pagar ou até mesmo, na época da cobrança, não dispuser de recursos financeiros para isso? Nessa hipótese, poderá ter seus bens bloqueados (penhora) e vendidos em leilão.

Algumas pessoas se sentem seguras em prestar esse tipo de favor, pelo fato de não disporem de outro bem que não seja a casa própria. Afinal, é fala corrente que, quando se tem o patrimônio restrito à própria moradia, não pode ele responder por dívidas. É a famosa “impenhorabilidade do bem de família”.

Mas, o que nem todos sabem é que essa impenhorabilidade possui exceções previstas em lei! Uma das exceções ocorre justamente quando se está diante de fiança dada em contrato de locação. Neste caso, se o fiador vier a ser cobrado pelo proprietário do imóvel, em não tendo dinheiro para quitar o débito, verá seu patrimônio responder pela dívida, mesmo que esse patrimônio se restrinja a um único bem: sua casa própria.

Sempre haverá aqueles que, de coração benevolente e pensamento otimista, não conseguirão negar ajuda a um amigo. Afinal, também este nunca os deixaria na mão. Mas é preciso considerar que, às vezes, a vida nos coloca diante de situações alheias à nossa vontade. O que fazer quando o negócio do amigo simplesmente vai à falência, ou até mesmo quando ele é acometido por alguma doença e perde a capacidade de trabalho? Infelizmente, não são hipóteses imaginárias, e sim referências a casos concretos…

Já presenciei um irmão negar fiança a outro. “Como conseguiu dizer não a seu irmão?!”, perguntei. A resposta ficou marcada em minha mente como lição de maturidade: “Simplesmente lhe disse que, na hipótese de ele não conseguir pagar, eu não teria condições para isso. Portanto, não faria o menor sentido eu ficar na posição de garantidor!”

Assim, antes de firmar contratos que possam por em risco sua paz de espírito e a casa que lhe serve de abrigo e à sua família, convém consultar advogado de sua confiança. O melhor momento para se surpreender com informações até então ignoradas é antes de assinar qualquer documento, e não depois disso…

Todos sabemos que a pandemia virou o mundo de ponta-cabeça. Depois dela, praticamente nada e ninguém continuará o mesmo e, até que um novo ponto de equilíbrio se estabeleça, ainda passaremos por grande turbulência. No mundo jurídico, provavelmente o centro da crise seja ocupado pelas relações contratuais. Há pouco tempo, a grande mídia contabilizou, Brasil agora, mais de 350 propostas legislativas prevendo a quebra de contratos!

Em momentos assim, é comum que alguns se deixem levar pelo pânico. Muito se fala nos profissionais de saúde voltados a cuidar das doenças do corpo, e igual protagonismo devem ter os enfermeiros da “mente”: psiquiatras, psicoterapeutas e similares. Mas não podem ficar de fora os profissionais da área jurídica.

Quando eu era advogado recém-formado, ficava admirado ao assistir aos profissionais experientes debatendo as possíveis estratégias para solução de um conflito. Minha admiração brotava do contraste entre os poucos caminhos que eu, ainda novato, conseguia vislumbrar, com a ampla gama de possibilidades aventadas pelos mais tarimbados.

Há pessoas que associam a figura do advogado ao conflito. Isso se confirma por uma ideia corrente: quando ouvimos que alguém “contratou advogado para cuidar do assunto”, a mensagem acaba sendo sinônimo de que essa pessoa está disposta a levar as coisas às últimas consequências, ou seja, a brigar… Mas não precisa ser assim. Porque, não raro, a ignorância é melhor fermento para o conflito do que uma boa orientação. E isso vale para as duas partes de uma relação contratual.

Muitos inquilinos, por conta da queda de seus rendimentos, deixarão de ter condições de arcar integralmente com seus alugueis. O melhor a fazer é tratar o quanto antes do assunto com o locador. Embora desagradável, pior será ele descobrir simplesmente por meio da frustração de sua aguardada entrada financeira.

Não deixe que o medo da reação do outro o paralise. Tomar a iniciativa de negociar pode contar pontos a seu favor e, para poder agir com segurança, considere seriamente consultar um advogado experiente. Guardadas as devidas proporções, não o fazer pode ser equivalente ao ato daquele que se automedica: nem sempre o resultado é bom…

Verdade seja dita: bons e maus profissionais existem em todos os lugares, e assim também é quando se trata da gestão de condomínios. Podemos dizer que um bom profissional se constrói no mínimo sobre dois pilares básicos: honestidade e competência. Não basta ser honesto, também é preciso reunir as habilidades necessárias para o desempenho das funções que dele se esperam; e não basta ser competente se isso é usado em proveito próprio, com prejuízo para a coletividade.

Sabemos que um condomínio é representado pelo síndico. Mesmo que precise de um grupo de pessoas para com ele trabalhar, não se pode negar que a “marca” de uma gestão está ligada ao seu perfil. No seu condomínio as decisões são compartilhadas? Existe transparência no uso dos recursos? A resposta a isso dependerá de como é o seu síndico.

Mesmo que ele seja obrigado a prestar contas periodicamente, maus síndicos usam de artifícios os mais variados para fazerem isso de maneira pouco efetiva: desestimulam ou não incentivam a participação nas assembleias; dificultam a rastreabilidade das operações contábeis; abusam do uso de procurações, etc…

Mesmo nos condomínios onde os moradores se esforçam para substituir o síndico, esse movimento muitas vezes esbarra na falta de uma boa orientação jurídica. Justamente o contrário do que ocorre com os síndicos que procuram se perpetuar em seus cargos. Visando a benefícios inconfessáveis, acabam se especializando nas regras que regem os atos de assembleia, e usam esse conhecimento para inibir a atuação dos demais.

Os tempos de pandemia tornaram proibitivas as reuniões presenciais. As assembleias virtuais, já difíceis de serem realizadas quando há boa vontade por parte dos gestores (o tema foi tratado em artigo anterior), ficam praticamente impossíveis quando não contam com o interesse do mau síndico… E a situação pode ficar ainda mais crítica se o mau gestor resolver se aproveitar dessa paralisia geral para tomar decisões que não ousaria em momentos de normalidade, tornando premente alguma medida de urgência para evitar o prejuízo ao interesse geral.

Em cenários assim, a orientação de um bom advogado é primordial, pois ações mal planejadas podem agravar o problema. No limite, caso iniciativas “diplomáticas” mostrem-se inviáveis, os condôminos reunidos podem recorrer ao judiciário em busca de alguma intervenção corretiva. As chances de êxito existirão se, dentre outras coisas, representarem um grupo de pelo menos um quarto do total, e tiverem em mãos meios de comprovar a alegada má gestão. Aliás, nem é preciso aguardar o fim do mandato, pois um síndico inadequado pode ser destituído a qualquer momento. Não é segredo para ninguém que os maus costumam navegar no oceano de omissão das pessoas de bem…

Esses tempos de pandemia trazem restrições a quase todos os campos de nossas vidas. A impossibilidade de reunir pessoas gera dificuldades na administração de condomínios. O síndico, que está incumbido dessa administração, normalmente desempenha suas funções por no máximo dois anos. Antes de finalizado esse período, ele deve convocar assembleia para realização de nova eleição. A depender das normas que regem o condomínio em foco, poderá ele se candidatar a novo mandato, ou terá simplesmente de dar lugar a algum sucessor.

Como o condomínio se faz representar pelo síndico, após a eleição uma cópia da ata da assembleia é encaminhada para o banco no qual são movimentados os recursos financeiros. Assim, findo o mandato, deixa ele de poder fazer essa movimentação. Com o fim do mandato, também deixa automaticamente de falar pelo condomínio junto aos prestadores de serviço, fornecedores, etc.. Um condomínio sem síndico é como um navio sem capitão.

O problema é que o cenário de pandemia tem impedido a realização de assembleias. Alguém poderia perguntar: “Mas não podemos fazer isso de forma digital?” Apresentada a pergunta, respondo com outra: “Não sei. Podem?…” Isso significa que, se no condomínio em questão, todos os condôminos tiverem condição de participar virtualmente de uma assembleia, seria possível contornar o problema. Mas o fato é que tal condição é remota, seja porque a tecnologia não está disponível a todos, seja porque não sabem ou não se dispõem a utilizá-la. Em princípio, basta que um condômino alegue tal impossibilidade para ter o poder de anular assembleia realizada sem sua participação. Vale a pena correr esse risco?

Além disso, mesmo que se entenda haver condições para realizar a assembleia com o uso de tecnologia, alguns cuidados formais são importantes, motivo pelo qual é imprescindível contar com o auxílio de uma boa equipe de profissionais. Não sendo possível realizar o ato, outras medidas precisam ser buscadas a fim de evitar a paralisação da gestão.

As ponderações acima mostram obstáculos a serem superados por um síndico de boa vontade, e bem intencionado. Não estamos pensando na situação daquele que, rejeitado pela maioria dos condôminos, queira se aproveitar da situação para prorrogar seu mandato, valendo-se disso em benefício próprio. Tal hipótese valeria uma nova abordagem. Voltaremos ao tema.

Não conheço ninguém que, antes de a pandemia chegar ao Brasil, pudesse prever seus efeitos práticos sobre a vida de todos nós. É verdade que a imprensa chegou a divulgar as medidas de confinamento na China. Mas talvez tenhamos desejado atribuir isso a um alarmismo midiático, até que o vírus desembarcasse por aqui, pondo a todos em quarentena e atropelando toda a agenda econômica do país.

Em maior ou menor grau, as grandes cidades entraram em quarentena, com impacto profundo e imediato sobre o comércio. Também foi gravemente atingido o setor turístico, gerando o fechamento de hotéis e o cancelamento de milhares de voos; a indústria automobilística praticamente cessou suas atividades, só para ficar em alguns exemplos.

Mesmo que nem sempre enxerguemos isso, as diferentes atividades econômicas estão interligadas. Assim como a Covid-19, a crise econômica em um setor acaba se transmitindo a outro. Um trabalhador que perde seu emprego é mais um agente sem poder de compra e sem capacidade financeira para pagar o aluguel, ou o financiamento da casa própria ou do veículo. Será alguém que terá de optar entre pagar o condomínio, a mensalidade escolar ou alimentar a família…

Por sua vez, para o locador que depende da renda de seu imóvel para sua manutenção, o aluguel não recebido poderá comprometer a capacidade de honrar seus próprios compromissos, e assim por diante, numa verdadeira correia de transmissão. De uma forma ou de outra, poucos serão poupados da crise econômica. Diante disso, o que fazer diante da possibilidade de não conseguir pagar as contas em dia?

Por um lado, se esse cenário nos faz pensar numa possível explosão de conflitos, fato é que a legislação brasileira oferece uma série de regras que permitem, em circunstâncias como a presente, flexibilizar ou mesmo afastar o rigor de contratos. A título de exemplo: a multa pelo atraso no pagamento de alguma conta pode ser afastada quando esse atraso decorre de fato alheio à vontade do devedor. Evidentemente, isso exige a análise de cada caso em particular, sendo terreno fértil para os profissionais que, além de habilitados para agir juridicamente, também saibam usar das boas técnicas de negociação e mediação.

Talvez, mais do que nunca, devamos ressignificar um velho ditado: não se trata de fazer um mau acordo para evitar uma boa demanda. Num cenário assim, dificilmente um acordo será mau, e poucas demandas haverá que se possam chamar de boas…

Diferentemente da pessoa jurídica, o condomínio é uma massa patrimonial despersonalizada e, por isso, não se pode reconhecer que tenha honra objetiva capaz de sofrer danos morais.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso dos proprietários de um apartamento para julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais ajuizado contra eles. Contrariando uma ordem judicial, os recorrentes promoveram, dentro do condomínio, uma festa para mais de 200 pessoas.

Apesar da ordem judicial que proibia a festa, os donos do apartamento pagaram a multa imposta na decisão e realizaram o evento em novembro de 2011, causando, segundo o condomínio, grande transtorno para os outros moradores e até mesmo para os pacientes de um hospital próximo, os quais – de acordo com a petição inicial da ação – tiveram de ser sedados devido ao barulho da festa, que começou às 22h30 e terminou somente às 8h do dia seguinte.

Barulho e nudez

Na petição, o condomínio afirmou que o boletim policial registrou que a festa desrespeitou regras e perturbou os demais moradores com som alto, nudez, entrada e saída constante de pessoas, além de transtornos com a logística para a montagem de tendas e banheiros químicos.

A sentença condenou os proprietários a pagar R$ 250 mil de danos morais e R$ 3 mil de danos materiais, além da multa pelo descumprimento da ordem judicial.

Ao analisar a apelação, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a condenação e destacou que deve ser aplicado aos condomínios o tratamento conferido à pessoa jurídica, reconhecendo que havia danos morais indenizáveis decorrentes da mácula à honra objetiva do condomínio perante a comunidade.

No recurso especial, os condôminos que deram a festa alegaram que, por não possuir personalidade jurídica, o condomínio não estaria sujeito a sofrer dano moral. Mesmo que o condomínio fosse equiparável a uma empresa – afirmaram –, o dano moral não estaria configurado devido à ausência de repercussão econômica da suposta lesão à honra objetiva.

Fatos lamentáveis

A ministra Nancy Andrighi, relatora, frisou que os fatos descritos são “inegavelmente lamentáveis, repulsivos e estarrecedores, ante o completo menoscabo com as regras de convivência” e, sobretudo, ante o descaso dos proprietários com a ordem judicial emitida em ação cautelar.
Ela observou que, em situações assim, além da possibilidade de cada morador ajuizar individualmente ação para reparar os danos morais, o ordenamento jurídico autoriza o condomínio a impor sanções administrativas ao condômino nocivo ou antissocial,

“defendendo a doutrina, inclusive, a possibilidade de ajuizamento de ação para pleitear a interdição temporária ou até definitiva do uso da unidade imobiliária, nos termos do enunciado 508, aprovado na V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal/STJ”.

Conceito controverso

Nancy Andrighi destacou que tanto na doutrina quanto na jurisprudência o reconhecimento de personalidade jurídica para condomínios é controverso: no STJ, a Primeira Seção, especializada em direito público, entende que em matéria tributária os condomínios possuem personalidade jurídica ou devem ser tratados como pessoa jurídica; na Segunda Seção, que julga casos de direito privado, prevalece a corrente para a qual eles são entes despersonalizados.

A ministra ressaltou que o condomínio não é titular das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, as quais pertencem exclusivamente aos condôminos.

“Além do mais, não há, entre os condôminos, a affectio societatis, ou seja, o sentimento de cooperação e confiança recíprocos que une pessoas interessadas em atingir um objetivo comum. É dizer, a formação do condomínio não decorre da intenção dos condôminos de estabelecer entre si uma relação jurídica, mas do vínculo decorrente do direito exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum”,

explicou.

Ofensa individual

O conceito de ente despersonalizado, segundo a relatora, implica a conclusão de que não é possível reconhecer a existência de honra objetiva capaz de sofrer dano moral.

Para a ministra, qualquer ofensa à imagem do condomínio perante a comunidade representa, na verdade,

“uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos”.

Ou seja,

“quem goza de reputação são os condôminos, e não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a este endereçado”.

Nancy Andrighi salientou que a pretensão de obter indenização de danos morais em favor do condomínio limita-se subjetivamente aos condôminos que se sentiram realmente ofendidos, não refletindo pretensão do condomínio em si, enquanto complexo jurídico de interesses de toda a coletividade.

Outro entrave à possibilidade de indenização por dano moral para o condomínio, no caso analisado, é que – de acordo com a ministra –, diferentemente do que ocorre com as pessoas jurídicas, qualquer repercussão econômica negativa será suportada pelos próprios condôminos, na hipótese de eventual desvalorização dos imóveis.

Leia o acórdão

REsp1736593

A 8ª Vara Cível de São Paulo confirmou tutela provisória e determinou que operadora de planos de saúde se abstenha de inserir ou de aplicar cláusula contratual que exclua a cobertura do exame para diagnóstico e acompanhamento de câncer. O descumprimento da sentença ensejará multa de R$ 50 mil cada negativa de cobertura. A ré deverá, ainda, informar a medida em seus boletos de cobrança, sítio eletrônico, carta aos beneficiários e em meios de comunicação.

O Ministério Público de São Paulo ajuizou ação após verificar que a ré inseria nos contratos clausula que excluía a cobertura de exame PET CT ou PET SCAN – utilizado para o diagnóstico de câncer e outras enfermidades. A operadora, por sua vez, afirmou ser legítima a negativa de cobertura do exame, uma vez que não está previsto no rol de procedimentos da Agencia Nacional de Saúde Suplementar (ANS).
De acordo com o juiz Helmer Augusto Toqueton Amaral,

“de muito tempo já se definiu que não adianta prever a cobertura da doença ou de uma intervenção cirúrgica, por exemplo, sem que se cubram e se custeiem os elementos necessários para o tratamento/intervenção, ou seja, os elementos intrínsecos para o sucesso e correto direcionamento dos procedimentos visando o restabelecimento do paciente”.

Para o magistrado, a ANS não poderia deixar de determinar a cobertura do exame em questão “se ele é o necessário e adequado para as hipóteses de correto diagnostico e acompanhamento de diversas doenças de cobertura obrigatória, dentre elas o câncer”.

“O fato dela, norma, não prescrever todos os procedimentos especificamente em nada altera a situação, até porque é fato notório o rápido avanço dos procedimentos e as alterações de protocolos no campo da saúde”, frisou.

Cabe recurso da decisão.

Processo nº 1063358-49.2019.8.26.0100