Para aqueles que compraram imóvel na planta ou já construído e se arrependeram ou não deram conta de pagar as parcelas mensais do contrato, o que fazer? Trata-se de uma dúvida recorrente e que, entra ano, sai ano, continua atual…

Para compradores arrependidos, cujo negócio tenha sido fechado em estande de venda ou “feirão”, por exemplo, ou seja, fora da sede do incorporador, a resolução do problema até pode ser bem simples, desde que a decisão de rescindir o contrato seja tomada – e comunicada – em até sete dias, contados de sua assinatura.

E se o comprador eventualmente já tiver pagado algum valor ao incorporador, incluindo a comissão do corretor de imóvel? Qual seria a consequência do ato de arrependimento, exercido dentro do prazo referido acima? Na hipótese em questão, a lei é clara: exercido o direito de arrependimento pelo comprador, o incorporador (vendedor) deverá restituir todos os valores desembolsados, com os respectivos acréscimos legais.

A situação é mais delicada nos casos em que o comprador, depois de algum tempo pagando as parcelas do imóvel, vê-se impossibilitado de continuar honrando sua obrigação. Isso muitas vezes ocorre por fatores alheios à sua vontade, como é o caso do desemprego, redução de renda, doença sua ou de familiar, etc.

Apesar da frustração e da tristeza que tal situação propicia, é fato que a falta de pagamento das parcelas mensais do preço do imóvel implicará o desfazimento do negócio por “culpa do comprador”…

Nesta hipótese, é importante destacar que, mesmo tendo dado causa ao desfazimento do negócio, o comprador inadimplente tem direito de reaver parte dos valores pagos ao incorporador. Existe lei específica a tratar do assunto, e ela impõe a devolução de ao menos 75% do que houver sido pago, autorizando, porém, o desconto do valor integral da comissão de corretagem, além de eventuais despesas que tenham incidido sobre o imóvel quando este já tiver sido concluído. A lei também prevê a forma pela qual deve ser feita tal restituição de valores.

As regras acima explicitadas não se aplicam aos casos em que já houve a celebração de contrato de empréstimo com algum banco, hipótese em que a instituição financeira passa a ocupar a posição de credora do comprador, fazendo incidir regras próprias deste novo negócio jurídico.

Por fim, não deixa de ser oportuno lembrar que é permitida a cessão dos direitos do contrato de compra e venda de imóvel a terceiros. Isso pode ser alternativa ao desfazimento, o que, contudo, necessita da anuência seja do incorporador, seja do banco, conforme o caso.

Não raro, consultar advogado especializado no assunto não apenas costuma ser útil, como também recomendável. Infelizmente, muitos associam a figura deste profissional a situações de conflito quando, na verdade, o melhor uso que dele se pode fazer é na área consultiva, de modo a prevenir ou até mesmo contornar o conflito.

Sobre tema afim e muitos outros, não deixe de checar o abundante material que disponibilizamos, de forma gratuita, em nossas redes sociais.

Como em qualquer outra área de atividade humana, o direito também tem seus “modismos”. Chamamos de “modismo” aquilo que algumas pessoas fazem pelo simples fato de observarem outras fazerem. Se deu certo para o fulano, haverá de dar certo para mim, e assim se cria como que um movimento de rebanho.

No direito, isso acontece quando alguém constrói uma tese jurídica capaz de demonstrar a violação massiva de determinados direitos, e consegue uma resposta positiva por parte do poder judiciário. De tempos em tempos, isso abrange algum tema de interesse coletivo e tem o potencial de gerar verdadeira avalanche de ações. É quase uma história de terror para os tribunais, mas grande ventura para boa parte dos escritórios de advocacia.

Lembro-me do que, ainda estudante, ouvia a respeito dos ganhos gerados à advocacia pelo famigerado Plano Collor. Numa canetada, o governo federal confiscou todos os ativos financeiros acima de determinado valor. A iniciativa foi vedada pelo judiciário, e seguiram-se ações judiciais em massa, cujo resultado era praticamente garantido. Resultado “garantido”? Atenção: atrevo-me a usar a expressão olhando para o passado; teria mais cautela se meu olhar estivesse voltado para o futuro…

Quando um advogado é consultado a respeito de um caso, costuma avaliar o risco de uma ação judicial a partir da análise de precedentes. Afinal, é provável que a resposta dada pelo poder judiciário a problema semelhante, no passado, seja reproduzida no futuro. Mas isso pode não ocorrer, principalmente quando o caso em questão, ao atingir muitas pessoas, acabar envolvendo o interesse de fortes grupos econômicos.

Exemplo recente foi o da cobrança de comissão de corretagem do comprador de imóvel nos estandes de venda das incorporadoras. No início, o judiciário deu razão aos compradores, condenando as incorporadoras a devolverem o valor da comissão, até que, na última instância de julgamento (Superior Tribunal de Justiça), essa orientação foi revertida, levando aqueles que ingressaram com ação judicial a arcarem com as custas processuais e honorários do advogado da parte contrária. A depender do caso, isso pode significar quantias bem expressivas.

Portanto, quando quiser saber a respeito de determinado direito, procure um profissional apto e disposto a lhe apresentar de forma clara os riscos de eventual ajuizamento de ação. Segundo Tom Jobim, “O Brasil não é para principiantes”. Parece-me impossível discordar! E acrescentaria: o Poder Judiciário também não.

Aproveito para convidá-lo para o próximo webinar do Canal FRK Explica, cujo tema será “Compra e venda de imóveis: cuidados para fazer um negócio com segurança”.

Dia: 26/Nov (quinta-feira), às 18h00.
Evento gratuito.
Inscreva-se já: www.aprovacao.website/frk/eventos

Sou avesso a “tábuas morais”. A meu ver, julgar os homens a partir delas é renunciar à complexidade que compõe seu comportamento. Quem julga a conduta externa costuma ignorar o contexto ou a motivação que lhe deu origem, e, não raro, “contexto” ou “motivação” tendem a ser mais importantes do que a conduta em si…

Contudo, num nível menos profundo e mais genérico de análise, não deixa de ter importância a definição de alguns parâmetros de conduta profissional, como a sinalizar o que pode ser considerado mais “grave” em termos de infração ética. Neste sentido, e a partir de quase três décadas de advocacia, tomo a liberdade de elencar o que chamarei de “sete pecados capitais do advogado”.

1. Não te apropriarás do dinheiro de teu cliente: essa parece uma recomendação óbvia, mas, infelizmente, tal prática pode ser mais corriqueira do que o imagina o senso comum. Na última vez em que me deparei com estatística sobre o tema, a OAB/SP informava que 20% das representações éticas existentes em face de seus inscritos tratavam desse problema. E isso parece ser mais recorrente na área trabalhista, talvez por envolver clientes com pouca instrução… Mas, ao longo de minha vida profissional, presenciei acontecer várias vezes na área cível, com colegas que abusavam da confiança neles depositada pelos clientes.
2. Não mentirás para o teu cliente: no contexto deste pequeno artigo, atribuo sentido amplo ao verbo “mentir”, de modo a abarcar também a noção de deslealdade. Um profissional deve ser capaz de apresentar ao cliente um quadro realista da situação, mesmo que para isso precise dizer coisas que o outro não está “disposto a ouvir”.
3. Não instruirás testemunha: quando se deseja provar algum fato no curso do processo e essa prova não existe, é comum a tentação de produzir uma prova testemunhal. Não por acaso, a prova testemunhal é conhecida como “a prostituta das provas”. A testemunha que faz afirmação falsa, ou que nega ou cala a verdade, comete crime!
4. Não desrespeitarás teus colegas: ao se envolver com a causa, é comum o advogado tomar como seus os sentimentos de seu cliente. Mas isso não o autoriza a trazer tais sentimentos para a esfera de seu relacionamento com o advogado da parte contrária. O conflito das partes deve se restringir a elas. Entre os advogados, deve prevalecer o respeito e a urbanidade.
5. Não perderás prazo processual: errar é humano, mas alguns erros são mais graves do que outros. Um erro que o advogado deve se desdobrar para não cometer é o da perda de prazo num processo. Perder o prazo de uma defesa ou de um recurso pode ser fatal para os interesses do cliente, trazendo responsabilização para o profissional em questão.
6. Não incentivarás o conflito: é dever ético do advogado “estimular, a qualquer tempo, a conciliação e a mediação, … prevenindo, sempre que possível, a instauração de litígios” (Código de Ética da OAB). Infelizmente, não é raro presenciar profissionais fazendo justamente o contrário, movidos pelo receio de não serem vistos como “empáticos” pelo cliente, ou, o que é pior, pelo desejo de perpetuar o conflito, visando à prorrogação da necessidade de seus serviços.
7. Não medirás a importância de uma causa exclusivamente pelo retorno financeiro que ela trouxer a ti: num mundo em que o dinheiro parece ser a medida de valor de tudo o que existe, somos levados a achar “natural” também medir a importância de um processo com base no retorno financeiro que ele trará seja ao advogado, seja às partes. Não me estenderei sobre isso, deixando apenas um convite à reflexão.

Assim como em qualquer outra profissão, a contratação de advogado não passa apenas pela análise de sua formação “técnica”. Sem dúvida que isso é fundamental, mas é apenas um dos requisitos! Em nosso próximo webinar, trataremos dos critérios que você deve considerar no momento de contratar o advogado adequado para auxiliá-lo a resolver o seu problema. Não perca!

Dia: 22/Out (quinta-feira), às 18h00.
Evento gratuito.
Inscreva-se já: www.aprovacao.website/frk/eventos

Você sabia que, no Município de São Paulo, existe o Conselho Municipal do Idoso, órgão colegiado incumbido de contribuir para a formulação de políticas públicas voltadas para a população idosa? Este Conselho também está incumbido de estabelecer as diretrizes para aplicação dos recursos do Fundo Municipal do Idoso. Dentre as várias fontes de recursos que compõem o Fundo, estão as doações feitas por pessoas físicas e jurídicas, para o que há incentivo fiscal, ou seja, possibilidade de deduzir do imposto de renda o valor doado ao Fundo. Para facilitar seu acesso a essa informação, trouxemos para você a cartilha criada pela Prefeitura de São Paulo (clique aqui).

Recentemente, ocorreu-me que, pior do que não saber algo, é ter a sensação de que se sabe. Isso veio à tona quando, ao comentar sobre o tema de nosso próximo webinar – direitos da terceira idade -, uma amiga, já idosa, a quem chamarei de “Ruth”, comentou não gostar do Estatuto do Idoso. Sem poder ocultar minha surpresa, quis saber o motivo de sua indisfarçada reprovação, ao que ela respondeu: “Uma vizinha me contou que ele proíbe o idoso de morar sozinho.”

Ao investigar o motivo dessa interpretação, me deparei com o seguinte quadro: Ruth ouviu a frase quando foi visitar sua mãe, uma senhora octogenária, que residia sozinha. Provavelmente, a vizinha da mãe de Ruth não julgava a idosa capaz de viver sem os cuidados de alguém mais jovem e, de certo modo, Ruth viu em sua fala a ameaça de uma denúncia. Assim, não tardou para providenciar a internação da mãe numa casa de repouso, onde a octogenária senhora teve pouca sobrevida.

Essa experiência fez com que Ruth passasse a alimentar o fantasma de que, sendo também ela uma idosa, não pudesse ter o direito de continuar residindo em sua casa. “E se alguém, com base no Estatuto do Idoso, fizer uma denúncia e eu não puder continuar na minha casa, vivendo minha vida?”

Diante disso, apressei-me em dizer a ela que o Estatuto traz regras de proteção ao idoso, procurando assegurar-lhe os meios para um envelhecimento com saúde, dignidade e liberdade. Dentre os direitos elencados pelo Estatuto, está o da “priorização do atendimento do idoso por sua própria família, em detrimento do atendimento asilar” (Art. 3º, § 1º, V).

Na verdade, problema maior surge quando o idoso, precisando de apoio, não pode contar com uma família, seja pela deterioração dos vínculos existentes, seja pela própria ausência de parentes. Num cenário assim, parece inevitável entrar em cena a atuação da sociedade e do Estado, sendo fundamentais os parâmetros trazidos pelo Estatuto para guiar a atuação de todos.

De uma forma ou de outra, vale lembrar que a inserção do idoso em entidades de longa permanência normalmente é tida como a “última opção”, não sendo raras as iniciativas do Ministério Público em chamar familiares para o fim de conscientizá-los de seu dever.

O tema será objeto de nosso próximo webinar, que será abrilhantado pela participação especial do Desembargador Alfredo Attié Jr., titular da Cadeira San Tiago Dantas, da Academia Paulista de Direito.

Dia 24/Set (quinta-feira), às 18h00.
Evento gratuito.
Inscreva-se já clicando aqui.

Acreditamos que a maioria das pessoas já ouviu falar de alguém que se tornou dono de algo que não era seu, como um pedaço de terra, por exemplo, em decorrência do fato de ter dele se apropriado por longo espaço de tempo. É a famosa usucapião. Sim, apesar do uso corrente no masculino, na verdade o termo é feminino, e significa “tomar ou adquirir pelo uso”.

No geral, qualquer pessoa que obtenha a posse de um bem, de forma pública e sem emprego de violência ou contestação de terceiros, e passe a usá-lo ininterruptamente, como se fosse o dono, pode adquirir-lhe a propriedade. Em outras palavras: a posse contínua de um bem, observados alguns requisitos legais, pode transformar o “possuidor” em “proprietário” desse bem. E essa regra vale tanto para bens móveis quanto para imóveis.

A usucapião pode ser vista sob várias perspectivas. Por um lado, podemos vê-la como “punição” ao proprietário que não fez uso ou não cuidou de seu patrimônio; por outro lado, não deixa de ser um meio encontrado pelo direito para garantir a estabilidade das relações sociais e, por que não, fazer com que a propriedade desempenhe efetivamente uma função social. Ilustremos com o seguinte exemplo: Roberto ocupa uma porção de terra e ali instala uma lavoura de milho, passando a viver dela por anos a fio, sem qualquer interrupção ou oposição de quem quer seja. Daí também tira o sustento de sua família. Ou seja, ao contrário do proprietário da terra, Roberto deu a ela uma função econômica e social. Portanto, as regras jurídicas sorrirão para ele, dando-lhe a chance de se tornar proprietário.

Embora o conceito seja de fácil compreensão, na prática apresenta várias nuances. Por exemplo, não cabe usucapião de bens públicos ou sobre aqueles em que a posse não esteja sendo exercida por alguém que o faça “como se fosse dono”. Mas não estamos falando de mera questão subjetiva. Não exercem “posse de dono” os caseiros ou os locatários, por exemplo, e isso decorre de circunstâncias “objetivas” (contrato).

Infelizmente, não são raros os casos daqueles que, tendo comprado determinado imóvel e pago a integralidade do preço, não conseguem registrá-lo em seus nomes por conta de dificuldades variadas para lavratura da escritura pública! Também aí, a usucapião pode ser um caminho transverso para obtenção da propriedade.

Há vários tipos de usucapião de bens imóveis, com prazos e requisitos próprios, como a usucapião extraordinária, a ordinária, a especial, etc.. Na usucapião de bens móveis, as regras e os prazos quanto à posse são diferentes.

Com o advento do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), foi criado o procedimento extrajudicial de usucapião. Ou seja, o procedimento, antes exclusivamente judicial, agora também pode ser feito junto ao cartório de registro de imóveis onde estiver situado o imóvel em questão. A depender do caso, isso pode agilizar a satisfação da parte interessada, mas isso exige a avaliação de um especialista no assunto.

Para finalizar, lembramos que você apenas é “dono” de um imóvel se seu nome figura no respectivo registro (matrícula). Um imóvel pode ser adquirido de variadas formas: compra, doação, permuta, herança ou… usucapião. Para saber se você pode e deve se valer da usucapião, consulte profissional de sua confiança. Se chegou até aqui na leitura, aproveite para baixar, gratuitamente, o e-book que preparamos com 10 preciosas dicas para quem vai comprar um imóvel! Foi feito para você! Basta clicar aqui.

É espantoso como o conceito de “família” transformou-se profundamente nos últimos tempos. Em passado não muito distante, o casamento era o único meio de constituir uma família. E se acreditava que casava bem a moça que se unia a homem abonado ou com boa profissão (médico, engenheiro ou advogado, por exemplo).

Também houve o tempo em que as pessoas divorciadas eram segregadas. Chegavam mesmo a ser tratadas como se tivessem cometido algum crime. Felizmente, tudo isso mudou radicalmente.

Como alternativa ao casamento tradicional, a prática social engendrou a chamada “união estável”. Mas as mudanças não poupam nem mesmo aos arranjos já tidos como “novos”. Inicialmente definido como “união pública e duradoura entre homem e mulher, com a intenção de constituir família”, esse conceito evoluiu para abranger casais formados por pessoas de mesmo sexo. Importante dizer que grande parte desse avanço se deve mais aos tribunais – por conta da interpretação que dão à lei –, do que propriamente ao poder legislativo.

Assim, a aparente subjetividade que permeia o sistema jurídico quando se trata de união estável acaba provocando uma corrida ao Judiciário: se a existência ou não de união estável depende da análise subjetiva de fatos, por que não deixar a última palavra ao juiz? Afinal, em sendo ela reconhecida, poderá um dos conviventes ser aquinhoado com parte do patrimônio adquirido “durante o período de convivência”…

As partes envolvidas na união podem elas próprias tomar a iniciativa de declarar sua existência. Para isso, basta fazer um contrato de união estável. Mas, diferentemente do casamento – que decorre de ato formal –, o reconhecimento de uma união estável decorre de um conjunto de circunstâncias fáticas. Ou seja: a realização do referido contrato não é imprescindível para o seu reconhecimento; é a prática existente entre o casal que autorizará, ou não, o reconhecimento de sua (in)existência.

Não se pode negar, portanto, certo grau de insegurança entre aqueles que, envolvidos numa relação afetiva duradoura, tenham a intenção de não ver nela o reconhecimento de uma “união estável”, com todos os efeitos jurídicos dela decorrentes. Ora, se a lei permite que as partes, por contrato, declarem e regulem entre si tal união, por que não lhes permitir outro tipo de declaração sobre a qualidade jurídica do relacionamento afetivo?

Desse modo, uma prática recente vem se tornando mais frequente entre nós: o “contrato de namoro”. Por meio dele, os namorados declaram, dentre outras coisas, a inexistência de união estável, seja qual for o nível e a intensidade de que se revista sua relação.

Mas é preciso atenção: a feitura desse tipo de documento não deve servir para burlar a legislação! Se, de fato, houver no caso uma “união estável”, a validade de um “contrato de namoro” poderá ser questionada.

Caso você tenha algum tipo de preocupação sobre esse assunto, o melhor a fazer será consultar advogado de sua confiança e especializado na matéria. Para navegar por mares desconhecidos ou revoltos, todo capitão precisa de um bom timoneiro.

A maioria das pessoas desconhece que a venda de um imóvel pode resultar na obrigação de pagar imposto de renda. Além disso, é importante saber que, quando essa obrigação surge, ela não é do tipo que aguarda a época da declaração anual para ser processada! Se você não sabia disso, vale a pena ler este artigo até o final.

Quando ocorre “ganho de capital” na venda de um imóvel, o imposto incidente é de 15% sobre o referido ganho, e deve ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao da venda do bem, sob pena de incidência de multa e juros.

Evidentemente, como o próprio nome já diz, esse imposto apenas incide quando há “ganho”, ou seja, quando o vendedor aufere “lucro” com a venda do bem. De forma simplista, podemos dizer que esse lucro ocorre quando o valor de venda é maior do que aquele pago, pelo vendedor, no momento em que adquiriu o imóvel. Feita essa operação, o imposto, em tese, incidiria sobre a diferença.

Mas, na prática, a coisa não é tão simples. Muitas variáveis devem ser consideradas: (a) Ano em que o imóvel foi adquirido; (b) Valor de venda; (c) Se, nos últimos cinco anos, o vendedor realizou outras vendas, e assim por diante. Isso serve para saber se o caso se enquadra nas hipóteses de isenção tributária. Sim, porque, dada a regra geral, de incidência do imposto sobre o “lucro”, existem as exceções…

Nessas circunstâncias, pode ser muito útil saber que, mesmo sendo hipótese de incidência do imposto, caso o vendedor utilize o dinheiro da venda para comprar outro imóvel, fazendo isso no prazo de 180 dias e sendo residencial o novo bem, estará ele isento do imposto.

A legislação não permite corrigir monetariamente o valor da compra, mas é possível incorporar ao imóvel os gastos eventualmente realizados com reforma, desde que comprovados por meio de documentos idôneos. Isso até é possível em se tratando de imóvel situado em condomínio, hipótese em que maiores cuidados são necessários, por conta da burocracia relacionada à formalidade da comprovação dos gastos e cálculo da quota atribuível à unidade condominial.

Apesar de o programa de apuração de ganho de capital disponibilizado pela Receita Federal ser muito útil, a correta compreensão de algumas nuances pode recomendar auxíliode um advogado especializado no assunto. Quando tratar de assuntos imobiliários, certifique-se disso junto a quem o estiver assessorando.

Antes mesmo de realizar o negócio, o ideal é fazer algum planejamento. Isso pode lhe trazer razoável economia, ou evitar grandes dissabores.

Aqueles que adquiriam a casa própria mediante financiamento bancário, no mesmo ato de compra já deixavam o imóvel em garantia do empréstimo. Quem nunca ouviu falar em “hipoteca”? Na falta de pagamento da dívida, restava ao banco acionar a justiça para “executar a hipoteca”, mas isso implicava grandes gastos com taxas judiciais. Sem contar a morosidade do processo que, não raro, se arrastava por anos… Tudo isso produzia reflexos óbvios sobre a economia.

As coisas funcionavam assim, até que, em 1997, surgiu a Lei 9.514, criando a alienação fiduciária em garantia dos financiamentos de imóveis. Diferentemente da tradicional hipoteca, com a alienação fiduciária, na hipótese de não pagamento do empréstimo, o banco não precisaria mais recorrer ao judiciário para tomar o imóvel do devedor. Pode-se dizer, então, que isso representou um novo paradigma.

Em 2004, a Lei 9.514/97 foi alterada e teve seu alcance ampliado. Passou a permitir que essa modalidade de garantia também pudesse ser empregada nos contratos entre particulares. Ou seja, não seria mais exclusividade de bancos e financeiras, como previsto originariamente.

Na alienação fiduciária, o credor fica com a chamada posse indireta do imóvel, enquanto a posse direta é exercida pelo devedor. Na falta de pagamento do financiamento, basta que o credor intime o devedor a pagar, dando-lhe o prazo legal de 15 dias. Caso a dívida não seja paga neste prazo, o imóvel passa automaticamente a ser do credor. O detalhe é que a lei não permite que o credor permaneça com o bem: embora se torne proprietário, é obrigado a vendê-lo em procedimento público (leilão).

Nesses tempos de pandemia aquele que perdeu o emprego ou teve redução de seus rendimentos, afetando a capacidade de pagar as prestações do financiamento, deve permanecer atento. Parece-nos que os credores destes empréstimos, diante da imprevisão de uma conjuntura que a todos sujeita, irão procurar meios para não sacrificar mais o devedor neste momento singular da vida nacional, se antes a questão não for regulamentada por lei, como aconteceu em outras situações resultantes da pandemia! Aquele que tem prestação de financiamento imobiliário em aberto deve tomar a iniciativa de procurar viabilizar alguma forma de resolução da questão junto o seu credor, evitando que ela se transforme em uma bola de neve que arrasta tudo que encontra enquanto desliza montanha abaixo.

E se o credor, não se dispuser a fazer qualquer negociação? Não desanime, persevere e continue procurando a negociação. Desistir de um sonho cuja realização lhe impôs anos de sacrifícios não nos parece ser uma opção! Caso enfrente dificuldades, buscar o auxílio de um bom advogado pode ser produtivo. Afinal, a contratação desse tipo de profissional não deve se dar apenas quando se decide ingressar com alguma ação judicial, mas também para evitá-la.