Você sabe o que é instrumento particular de venda e compra de imóvel e o que ele deve conter? Basicamente, o contrato de venda e compra de imóvel é aquele em que um dos contratantes se obriga a transferir ao outro a propriedade de um imóvel, mediante o pagamento do preço. Embora cada negócio tenha suas peculiaridades, alguns elementos não podem faltar.
Todo contrato, por exemplo, deve trazer a qualificação completa das partes. Se pessoa física, nome completo, estado civil, profissão, RG, CPF, e-mail, telefone de contato e endereço; se pessoa jurídica, denominação social, CNPJ, nome e qualificação da pessoa que a representa (nos termos do contrato social), e-mail, telefone de contato e endereço.
Em seguida, é importante lançar no contrato a descrição completa do imóvel, em conformidade com o constante na respectiva matrícula. Vale lembrar que a matrícula, mantida pelo cartório de registro, equivale a uma “cédula de identidade” do bem, nela constando todo o seu histórico (sequência de proprietários, eventuais penhoras, hipotecas, etc.).
Outros elementos fundamentais são o preço de venda e a forma de pagamento, especificando-se se houver sinal. Se o pagamento do preço for parcelado, devem-se mencionar o valor das parcelas, as datas de vencimento, o índice de reajuste e as penalidades para o caso de atraso (incidência de juros, correção monetária, índice a aplicar, etc.).
A esta altura, já podemos falar sobre a necessidade de fixação, pelo vendedor, da data e das condições a serem cumpridas pelo comprador para receber a posse do imóvel, passando este a arcar com as despesas, como IPTU, taxa de condomínio, etc.; e estabelecer multa para quem descumprir o contrato e previsão de rescisão no caso de falta de pagamento.
E não vamos esquecer da estipulação sobre quem arcará com as despesas do ato de escrituração e registro, custos estes, aliás, normalmente cabíveis ao comprador. Sim, porque o contrato particular é apenas uma “etapa prévia” do negócio, na medida em que a transmissão efetiva da propriedade exige, para imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente no país, a elaboração de escritura pública!
Observa-se, ademais, que o contrato de venda e compra deve relacionar os documentos a serem apresentados pelo vendedor como, por exemplo, cópia dos documentos pessoais, certidão atualizada de casamento e/ou nascimento, comprovante de residência (conta de luz, água), certidão atualizada da matrícula do imóvel, certidões dos distribuidores da justiça federal, estadual, do trabalho, etc..
O contrato deve estabelecer, também, se será permitida ou não a cessão dos direitos e obrigações contraídos pelo comprador e em que condições. Recomenda-se, ainda, a inserção de cláusula tratando da responsabilidade do vendedor caso o comprador venha a perder a propriedade, a posse ou o uso do imóvel adquirido em razão de uma decisão judicial que reconheça direito de terceiro sobre ela (evicção).
A venda e compra de imóvel é operação de risco e, por isso, dada sua complexidade, convém seja realizada com a assessoria de advogado especializado na área. É que, dentre as várias análises, uma delas diz respeito aos documentos vinculados ao negócio, cuja interpretação exige um olhar treinado e experiente. Afinal, um erro de avaliação pode trazer dissabores e até mesmo prejuízo, não só para o comprador, mas também para o vendedor.
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