– A posse exercida com exclusividade por um herdeiro pode prejudicar os outros? –
Recentemente, fui consultado sobre a possibilidade de haver usucapião entre herdeiros. A hipótese era a seguinte: bem imóvel no interior, adquirido há muitos anos por dois irmãos, João e José. O tempo passou, cada qual se casou, teve filhos e, na velhice, faleceu.
Com o falecimento de João e José, foram realizados os inventários de cada um, de modo a transferir a propriedade para os seus descendentes. Portanto, atualmente, a propriedade do imóvel pertence à segunda geração, composta por irmãos e primos.
Um detalhe importante é que apenas os descendentes de João mantêm relação direta com o imóvel; os filhos de José residem, há muitos anos, na capital e, embora sejam coproprietários do bem, nunca receberam qualquer remuneração de seus primos, que o utilizam com exclusividade.
A resposta à questão posta passa pela distinção entre propriedade e posse. De forma bastante simples, cabe dizer que proprietário é aquele cujo nome consta da matrícula do imóvel, ou seja, do registro mantido pelo cartório de registro de imóveis; possuidor é aquele que exerce “algum dos poderes inerentes à propriedade”, como, por exemplo, o de usar diretamente o bem (caso do comerciante que monta seu comércio em imóvel próprio) ou indiretamente (caso do proprietário do imóvel que o aluga ao comerciante).
Em termos jurídicos, um caseiro de sítio, por exemplo, não é “possuidor”, senão mero “detentor” do imóvel. Na relação dele com o imóvel, quem exerce a posse é o dono do sítio, mesmo que não mantenha sempre uma relação direta com o bem.
Essa distinção é importante para justificar porque um caseiro, mesmo que permaneça mais de quinze anos no imóvel, não poderá adquiri-lo por usucapião.
Dito isto, voltemos à questão: os parentes do interior podem ingressar com ação de usucapião, visando a adquirir para si a totalidade do imóvel, em detrimento dos primos que residem na capital?
Todos sabem que a usucapião é uma modalidade de aquisição da propriedade de um bem por meio do exercício prolongado da posse sobre ele. O que poucos sabem é que, no direito brasileiro, existem várias modalidades de usucapião.
Para não nos estendermos muito, vale mencionar a usucapião extraordinária e a ordinária, trazidas pelos artigos 1.238 e 1.242, respectivamente, do Código Civil.
Os requisitos da usucapião ordinária são o exercício de posse ininterrupta (contínua), sem oposição (incontestada), pelo prazo de dez anos, também devendo haver justo título (origem jurídica da aquisição, por exemplo, um contrato escrito), boa-fé (ética, conduta honesta, leal) e o chamado animus domini, ou seja, o possuidor deve ostentar que exerce a posse como se dono/proprietário fosse. Embora esse último fator pareça subjetivo, é possível aferir sua existência por meio de exteriorizações concretas da vontade.
A diferença entre a usucapião ordinária e a extraordinária reside basicamente nos seguintes pontos: nesta última, não se exige a existência de justo título e boa-fé por parte dos possuidores. Em contrapartida, a posse deve ser exercida por prazo maior, de quinze anos.
Vale ressaltar que, em ambas as hipóteses de usucapião, a posse deve ser exercida com animus domini. Normalmente, isso é demonstrado pela iniciativa de arcar com as despesas de manutenção do bem e pagamento das taxas e impostos sobre ele incidentes, sem convocar os demais proprietários para delas participarem…
No caso sob análise, também é preciso fazer mais algumas distinções. Como, após o falecimento de João e José, seus herdeiros providenciaram a realização dos respectivos inventários, a transmissão do patrimônio já se completou, de modo que não cabe mais falar de “herdeiros”, e sim de “condôminos”. Do ponto de vista jurídico, isso faz diferença. Explico.
Usucapião entre herdeiro na visão do STJ
Embora possa haver alguma polêmica nos tribunais dos Estados, fato é que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Brasília, já firmou jurisprudência no sentido de que cabe, sim, usucapião entre herdeiros, mas apenas na modalidade extraordinária: posse ininterrupta, sem oposição, pelo prazo de quinze anos, com animus domini. Isso porque, em havendo inventário a ser realizado, estariam ausentes os requisitos do justo título e da boa-fé, necessários para a usucapião ordinária.
Em se tratando de relação entre condôminos, estando presentes os requisitos da usucapião ordinária, os descendentes de José podem vir a sofrer seus efeitos. No caso, o ponto mais importante a ser observado será o do animus: mesmo que os primos do interior exerçam, com exclusividade, a posse direta do bem, será preciso que demonstrem que o fazem com a intenção de dele se apropriarem, o que poderia ser desmentido por meio da troca de mensagens em sentido contrário.
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